> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 西班牙物流市场总结 ## 核心内容 西班牙物流市场在2026年上半年表现出强劲的租户需求和投资兴趣，尽管收益率有所上升，但市场基本面和资产质量持续吸引投资者。主要城市如马德里和巴塞罗那的租赁活动活跃，且市场供需失衡推动了优质资产租金的上涨。 ## 租户市场表现 ### 马德里 - **2026年上半年租赁面积**：627,585平方米，较2025年上半年的374,310平方米增长显著。 - **2026年第二季度租赁面积**：超过627,500平方米。 - **租赁集中区域**： - **第三环**：占总租赁面积的62%。 - **第一环**：占总租赁面积的21%。 - **空置率**：在第一环从6.6%上升至7.4%，但优质资产租金仍受到租户需求的支撑。 ### 巴塞罗那 - **2026年上半年租赁面积**：接近510,000平方米，超过2024和2025年上半年的平均水平70%。 - **空置率**：在第一环为1.5%，整体空置率维持在历史低位。 - **租赁趋势**：预计未来几个月租赁活动将有所放缓，因供应量有限，难以满足当前租赁速度。 ## 供需不平衡与租金增长 - 马德里和巴塞罗那的供需不平衡持续推动优质资产租金上涨。 - 尽管供应有限，但租户对高性价比资产的需求仍保持强劲。 ## 投资市场动态 ### 西班牙整体投资情况 - **2026年第二季度投资总额**：近3.6亿欧元。 - **2026年上半年累计投资总额**：接近6.5亿欧元，较2025年上半年增长超过10%。 - **全年预期投资总额**：预计将达到15亿至17亿欧元，其中约6亿欧元已进入排他性阶段。 - **主要投资市场**：马德里和巴塞罗那仍是投资最活跃的地区。 - **投资趋势**：投资活动将更加倾向于组合交易。 ### 优质资产吸引投资 - 尽管收益率上升，但投资者对西班牙物流市场的兴趣未减。 - 高质量资产，特别是位于主要物流走廊的资产，持续受到市场青睐。 ## 重点投资交易 ### 马德里 & 巴塞罗那 - **Project Pine**：交易金额1.5亿欧元，由Partners Group & Aristeas出售给M7，资本价值为1,390欧元/平方米。 - **Project Ace**：交易金额4250万欧元，由Azora出售给Marq，资本价值为1,265欧元/平方米。 - **Project Apex**：交易金额3050万欧元，由Patrizia出售给M7，资本价值为1,010欧元/平方米。 ## 欧洲主要城市租金收益率对比 | 城市 | Q2 2026收益率 | 趋势 | |------------|----------------|------| | 维也纳 | 5.20% | 上升 | | 巴黎 | 5.00% | 上升 | | 都柏林 | 5.00% | 平稳 | | 伦敦 | 5.00% | 平稳 | | 慕尼黑 | 4.40% | 平稳 | ## 联系信息 - **James Cowper-Coles** 首席物流分析师 电话：+34 600 919 105 邮箱：james.cowper-coles@es.knightfrank.com - **Adrián Romero-Amich** 物流租赁与开发总监 电话：+34 600 919 125 邮箱：adrian.romero-amich@es.knightfrank.com - **Daniel Caprarin** 研究主管 电话：+34 600 919 087 邮箱：daniel.caprarin@es.knightfrank.com