酒店提价的供给端压力分析_写字楼改造_22页_1mb

餐饮旅游行业分析：写字楼向酒店转型的供给端影响

核心内容

本报告分析了写字楼向酒店转型对酒店行业供给端的影响，指出在酒店行业复苏背景下，写字楼空置率高、盈利不足，而中端酒店需求旺盛、盈利能力强，促使部分写字楼业主考虑转型。报告结合市场数据与案例测算，评估了写字楼改造为酒店的可行性及对中端酒店市场供给的潜在影响。

主要观点

1. 高空置率及盈利差异促使写字楼向酒店转型

• 二线城市甲级写字楼空置率普遍高于30%，盈利空间有限。
• 中端酒店入住率持续提升，盈利优于写字楼，促使空置写字楼寻求转型。
• 在理想经营条件下，单位面积中端酒店盈利能力约为写字楼的1.3倍，若写字楼出租率低于60%，改造为酒店可实现更高盈利。

2. “写改酒”对中端酒店供给侧影响有限

• 假设50%的甲级写字楼空置面积可改造成中端酒店，对整体供给影响不大。
• 改造后的酒店多为中端品牌，有利于提升行业集中度。
• 传统写字楼业主缺乏酒店管理经验，更倾向与品牌方合作，从而推动中端酒店市场向龙头企业集中。

3. 投资建议

• 推荐首旅酒店、锦江股份，认为其具备较强的市场竞争力和提价空间。
• 调整首旅酒店2017~2019年归母净利润预测，分别为6.23/9.02/12.03亿元，对应EPS分别为0.76/1.11/1.47元，当前市值对应PE分别为38/26/20倍。
• 锦江股份归母净利润预测为9.0/10.21/11.3亿元，对应EPS分别为0.94/1.07/1.18元，当前市值对应PE分别为35/31/28倍。

4. 风险提示

• 商旅需求低于预期，可能影响酒店行业增速。
• 改造周期较长，存在一定的不确定性。

行业现状与前景

一、酒店行业现状

1. 所处周期现状：由OCC驱动转向ADR驱动

• 酒店行业自2016年下半年开始复苏，各项指标如入住率、房价、RevPAR均有明显提升。
• 初期由品牌替代和连锁化率提升带动，后期由平均房价上涨主导。
• 2017年Q4，RevPAR增长主要由平均房价提升驱动。

2. 发展前景预判：ADR具备长期上涨空间

• 酒店入住率提升至一定水平后，增长动力转向ADR。
• 参考北美经验，酒店行业上升周期可分为三个阶段：OCC驱动、OCC与ADR共振、ADR驱动。
• 当前中国酒店市场处于第二阶段，逐步向第三阶段过渡。

当前供需特征

一、我国酒店市场供求关系

• STR Global数据显示，我国酒店整体入住率在2013年达到最低点，2016年后开始提升。
• 平均房价在2017年开始稳步增长，而供给增速持续下滑。
• 需求增速长期高于供给增速，供需缺口扩大，行业进入提价阶段。

二、中端酒店的供给侧变化

1. 低基数快速增长，行业集中度提升

• 2015~2017年，主要中端酒店品牌年均新开业酒店超过500家。
• 截至2017年Q3，中端酒店CR3约为63%，集中度显著提升。
• 2016年后，中端酒店供给增速放缓，但行业整体仍保持增长。

2. 供给来源分析：写字楼可能提供重要增量

• 写字楼改造为酒店周期短，相对容易。
• 写字楼空置率较高，且对核心区位要求不高，是写字楼转型为酒店的重要来源。
• 改造后，中端酒店可实现较高盈利，是写字楼业主的备选方案。

写字楼改造酒店的可行性分析

一、高空置率促使写字楼寻找转型方向

• 二线城市写字楼空置率超过50%，部分城市如重庆甚至达到50.5%。
• 写字楼租金收入和净利润高于中端酒店，但空置率高导致盈利能力下降。

二、写字楼改造酒店的盈利能力分析

1. 高端写字楼 vs 高星级酒店盈利测算

• 金陵饭店亚太商务楼：写字楼每层GOP为0.86万元，酒店每层GOP为0.63万元。
• 中青旅大厦：写字楼净利润为917万元，酒店净利润为0.05~0.2亿元，但上限仍低于写字楼。

2. 一般写字楼 vs 中端酒店盈利测算

• 写字楼出租率低于60%时，改造为中端酒店可提升盈利能力。
• 中端酒店年收入为写字楼的0.97~2.9倍，运营成本较高，但净利润为写字楼的0.7~2.2倍。
• 北京、上海以外城市中端酒店盈利能力普遍优于写字楼。

三、投资回报测算

• 写字楼改造为中端酒店需追加投资约1982万元，投资回收期约4年。
• 财务费用、运营成本较高，但酒店收入稳定，现金流较好。
• 若写字楼出租率低于60%，改造为酒店更具吸引力。

写字楼改造酒店的供给侧影响

一、空置写字楼的对应“产能”

• 10个样本城市中，甲级写字楼空置面积中约50%可转化为中端酒店。
• 每家酒店约有150间客房，对酒店市场供给影响有限。
• 中端酒店处于高速发展阶段，空置写字楼改造的供给增量不会对其形成显著冲击。

二、结论：贡献供给增量，利好龙头公司

• 写字楼改造为酒店，有利于提升中端酒店市场供给，但对整体增速影响较小。
• 酒店管理公司具备丰富的经验和资源，是写字楼转型的首选合作伙伴。
• 锦江、首旅、华住三大集团在品牌、会员、管理等方面具备显著优势，有望在转型中占据主导地位。

风险提示

• 商旅需求低于预期，可能影响酒店行业增速。
• 写字楼改造周期较长，存在不确定性。

团队介绍

• 高级分析师：王薇娜，美国密歇根大学安娜堡分校理学硕士，曾就职于光大永明资产管理、国寿安保基金，2016年加入华创证券研究所。
• 助理研究员：刘晴、胡琼方、林轩宇，均于2017年加入华创证券研究所。

华创证券机构销售通讯录

• 北京机构销售部：申涛、杜博雅
• 广深机构销售部：张娟、郭佳、王栋、汪丽燕、罗颖茵、朱研
• 上海机构销售部：石露、沈晓瑜、朱登科、张佳妮、何逸云、张敏敏、柯任、蒋瑜