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2020年7月房地产行业观察总结

核心内容

2020年7月，中国房地产市场在疫情影响下逐步恢复，销售和投资数据均呈现回暖迹象，但部分城市楼市过热，引发政策调控收紧。同时，房企信用风险有所显现，部分企业面临流动性危机。整体来看，房地产市场在政策引导下趋于稳定，但需警惕潜在的金融风险。

主要观点

• 房地产市场回暖：7月30城商品房销售同比增加超1成，楼市恢复势头良好，但部分城市如广州出现降温迹象。
• 库存情况：7月末十大城市商品房库存总量同比上升，二线城市库存增速加快，一线城市增速放缓，但差距逐步缩小。
• 百强房企销售超预期：7月百强房企整体销售恢复情况优于预期，超7成房企单月业绩同比大幅提升，其中恒大、万科、华润等企业表现突出。
• 土地市场降温：7月百城土地市场供求环比均下降，一线城市土地供应和成交均上升，但溢价率波动明显，二、三线城市土地市场降温。
• 政策调控趋严：中央和地方政府均加强房地产调控，强调“房住不炒”，打击炒房行为，保障刚需。
• 信用风险凸显：泰禾集团因违约被下调主体评级，万科拟通过现金支付入股泰禾集团，试图缓解其流动性问题。
• 未来趋势：中央政策将继续引导房地产市场平稳发展，多地或进一步出台调控政策，防止房价过快上涨。

关键信息

一、房地产市场表现

• 商品房销售：7月30城商品房成交面积1803.55万平方米，环比下降0.67%，同比上升11.41%。
  • 一线城市成交面积同比上升11.05%，二线城市上升8.73%，三线城市上升15.91%。
• 库存变化：
  • 7月末十大城市商品房库存总量同比上升11.48%，其中二线城市库存同比增速高于一线城市。
  • 广州库存环比上升2.61%，上海和深圳库存环比下降显著。
• 百强房企销售：
  • 7月TOP100房企全口径销售额合计10870.2亿元，环比下降25.1%，同比上升24.8%。
  • 超7成房企单月业绩同比提升，其中华润置地、恒大、世茂增幅较大。

二、土地市场动态

• 土地供应：7月Wind100城合计供应土地1291宗，供应面积同比上升12.73%，但环比下降13.66%。
  • 一线城市土地供应同比大幅上升166.18%，二线城市基本持平，三线城市下降9.16%。
• 土地成交：
  • 7月Wind100城成交土地面积12035.24万平方米，同比上升9.75%，环比下降25.80%。
  • 二线城市成交面积环比下降32.54%，三线城市成交面积环比下降22.42%。
• 土地价格：
  • 百城成交土地楼面均价环比下降3.14%，同比减少12.16%。
  • 一线城市溢价率同比上升43.99%，二线城市同比小幅下降。

三、政策动态

• 中央政策：
  • 强调“房住不炒”，房地产金融监管继续趋严。
  • 促进房地产市场平稳健康发展，推动“稳地价、稳房价、稳预期”。
• 地方政策：
  • 多个城市出台调控政策，包括限购、限售、限贷等。
  • 杭州、东莞、宁波、深圳、南京等地加大刚需保障力度，优先满足无房家庭和人才购房需求。
  • 广东省发布《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》，推动共有产权住房建设。

四、重点房企动态

• 中国恒大：
  • 计划集中出售部分商业物业，涉及200多个项目，主要为非核心业务资产。
  • 商业地产受疫情影响严重，空置率上升，租金下跌，出售资产为缓解资金压力。
• 万科：
  • 加大在湖北的投资布局，涉及住宅开发、租赁住宅、冷链物流等多个领域。
  • 在武汉取得一宗地块，权益建筑面积16.5万平方米，权益地价11.54亿元。

五、房企信用风险

• 泰禾集团：
  • 因未能按期兑付债券，主体评级由BB下调为C。
  • 万科拟现金支付24.26亿元入股泰禾集团19.9%，需满足债务重组方案和尽职调查条件。

未来展望

• 政策导向：中央政策将继续强调“房住不炒”，多地或进一步收紧调控，防止房价过快上涨。
• 市场趋势：部分城市房价涨幅较大，可能挤压消费并引发金融风险。
• 信用风险管理：房企需加强流动性管理，避免类似泰禾集团的信用危机。
• 共有产权房发展：作为住房保障的重要手段，共有产权房有望在全国范围内推广。

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作者与机构信息

• 作者：陈心洁，中国科学院管理科学与工程博士，研究部研究员。
• 机构：远东资信评估有限公司，成立于1988年，是中国第一家社会化专业资信评估公司。
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