20221016-国金证券-房地产行业周报_信贷宽松持续落地_优质房企更加受益_19页_2mb

房地产行业研究总结（买入，维持评级）

核心内容概览

本报告分析了2022年10月8日至14日期间中国房地产市场及物业行业的整体表现、政策动态及关键数据，同时提供了投资建议与风险提示。

主要观点

• 信贷政策宽松：央行及多地政府持续推动首套房贷利率下调及公积金贷款利率调整，以提振购房者信心。
• 市场表现低迷：本周A股及港股地产板块、物业板块均出现下跌，其中物业板块跌幅更大。
• 土地市场疲软：全国300城宅地成交面积及溢价率均低于去年同期，但部分央企及国企仍保持较强拿地能力。
• 新房销售下滑：国庆后一周新房成交面积低于9月平均水平，三四线城市表现最弱。
• 二手房市场复苏：二手房成交面积周同比大幅增长，尤其三四线城市恢复速度更快。
• 政策支持加强：多地出台购房补贴、公积金贷款额度调整等政策，以促进市场活跃度。
• 房企债务风险：部分房企出现债务违约或逾期，对行业造成一定冲击。

关键信息

信贷政策宽松

• 截至10月16日，已有11城自主下调首套房贷利率，58城响应下调首套公积金贷款利率。
• 9月30日，央行将首套公积金贷款利率调整为2.6%（5年以下）和3.1%（5年以上）。

市场表现

• A股地产板块：本周跌幅-1.7%，在各板块中排名第26。
• 港股地产板块：本周跌幅-5.4%，在各板块中排名第15。
• 物业板块：恒生物业服务及管理指数跌幅-6.7%，对恒生中国企业指数相对收益+0.7%，对沪深300相对收益-7.7%。

土地市场

• 全国300城单周宅地成交面积1499万㎡，环比增长390%，同比下降25%。
• 2022年初至今，累计成交面积38157万㎡，同比下降43%。
• 权益拿地金额前五名房企：华润置地（803亿元）、中海地产（631亿元）、保利发展（563亿元）、建发房产（518亿元）、招商蛇口（511亿元）。

新房成交

• 本周35城新房成交面积415万㎡，环比增长307%，同比下降27%。
• 一线城市成交面积环比增长276%，同比不变；二线城市环比增长331%，同比下降27%；三四线城市环比增长208%，同比下降62%。

二手房成交

• 本周15城二手房成交面积186万㎡，环比增长4151%，同比大幅增长67%。
• 一线城市环比增长2635%，同比37%；二线城市环比增长4720%，同比74%；三四线城市环比增长68552%，同比181%。

库存与去化周期

• 本周12城商品房库存1.59亿㎡，环比增长0.6%，同比增长6%。
• 去化周期为19.1个月，较上周减少0.1个月，较去年同期增加2.1个月。

政策动态

• 政策宽松持续：多地出台政策放松购房限制，如首套房贷利率下调、公积金贷款额度提升等。
• 财政监管加强：财政部发文严禁通过国企拿地虚增土地出让收入，政策约束下地方国企拿地比例将下降。
• 购房补贴政策：如南昌红谷滩区发放购房消费券，徐州丰县购房补贴等。

房企动态

• 销售表现：部分房企如华润置地、招商蛇口、保利发展等销售表现较好，而建业地产、阳光城等出现销售下滑。
• 债务风险：华夏幸福、中天金融等房企出现债务逾期或违约，对市场信心构成压力。

投资建议

• 推荐房企：优先考虑稳健经营、具备较强拿地能力的头部央国企及改善型房企，如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团。
• 关注平台：建议关注强房产交易平台贝壳，以把握市场复苏机会。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：政策对市场提振效果可能不及预期。
• 三四线城市恢复缓慢：三四线城市市场复苏力度较弱，可能影响整体表现。
• 房企债务违约风险：多家房企出现债务违约或逾期，对市场稳定性构成威胁。

重点数据总结

图表目录（摘要）

• 图表1：11城下调首套房贷利率
• 图表2：58城下调首套公积金利率
• 图表3：A股地产板块涨跌幅排序
• 图表4：港股地产板块涨跌幅排序
• 图表5：地产个股涨跌幅前5名
• 图表6：地产个股涨跌幅末5名
• 图表7：物业指数与沪深300、恒生中国企业指数对比
• 图表8：物业个股涨跌幅前5名
• 图表9：物业个股涨跌幅末5名
• 图表10：全国300城单周宅地成交面积及溢价率
• 图表11：全国300城累计宅地成交面积及同比
• 图表12：2022年初至今权益拿地金额前20房企
• 图表13：40城新房成交面积及同比
• 图表14：各能级城市新房成交面积累计同比
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：35城新房成交明细
• 图表17：15城二手房成交面积及同比
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积累计同比
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表20：15城二手房成交明细
• 图表21：12城商品房库存与去化周期
• 图表22：各城市能级库存去化周期
• 图表23：12城商品房库存及去化周期
• 图表24：地产行业政策新闻汇总
• 图表25：地产公司动态
• 图表26：物管行业政策新闻
• 图表27：物管公司动态
• 图表28：A股地产PE-TTM
• 图表29：港股地产PE-TTM
• 图表30：港股物业股PE-TTM
• 图表31：覆盖公司估值情况

总结

本报告指出，当前房地产市场受到政策宽松影响，信贷环境改善，购房者信心有所回升，尤其在二手房市场表现突出。然而，新房市场整体仍低迷，三四线城市恢复较慢，部分房企出现债务风险，市场稳定性面临挑战。分析师建议关注稳健经营的央国企及改善型房企，同时留意政策对市场提振的实际效果。