2018年房地产行业发展报告——预测篇_35页-1mb

2018年房地产行业发展报告总结

核心内容概览

2018年房地产行业在“房住不炒”政策基调下继续平稳降温，调控政策保持连续性和稳定性。整体市场呈现销售降温、供给调整、库存去化和房价趋稳的特征。政策重点转向完善住房供应体系、推进房地产税立法、加快住房制度改革和建立长效机制。

主要观点与关键信息

政策趋势预测

• 坚持“房住不炒”：房地产市场定位回归居住属性，抑制投资属性。
• 精准差别化调控：各地政策将更加精细化，调控力度不放松，调控范围持续扩大。
• 完善住房供应体系：推动租购并举，建立多主体供给、多渠道保障的住房制度。
• 稳妥推进房地产税立法：房地产税立法流程正在进行中，预计最快于2020年完成，2022年可能开始征收。

市场供求分析

• 销售温和降温：2017年商品房销售面积同比增长7.7%，2018年1-2月销售面积同比增长4.1%。
• 三四线城市成为销售亮点：销售增速明显高于一二线城市，但泡沫风险也逐步显现。
• 新开工增速下降：2017年商品房新开工面积同比增长7.0%，2018年1-2月仅增长2.9%。
• 库存去化成效显著：商品房待售面积降至2014年末以来新低，商品住宅待售面积同比下降26.0%。
• 房价趋稳：70个大中城市房价由涨转跌，全年销售均价仍将小幅上涨3%-4%。

投融资分析

• 土地市场火热：2017年土地成交价款增长49.4%，但2018年1-2月土地购置面积同比下降1.2%。
• 开发投资增长趋缓：2017年房地产开发投资同比增长7.0%，预计2018年增长4%-5%。
• 到位资金增速震荡下滑：2017年到位资金同比增长8.2%，预计2018年将陷入负增长。
• 房企融资渠道收紧：开发贷、个人按揭贷款增速下降，信托和海外融资成为主要补充。

市场竞争分析

• 行业集中度提升：千亿房企增至17家，TOP10房企集中度达24.1%，TOP100房企集中度达55.5%。
• 收并购成为趋势：百亿房企通过收并购拿地金额占比达15%，主要聚焦一二线核心城市。
• 行业洗牌加速：中小房企将面临更大压力，可能被收购、兼并或淘汰。

投资建议

1. 落实住房贷款差别化政策：优先满足首套刚需，适度支持改善需求，遏制投机炒房。
2. 完善差异化信贷措施：密切关注各地政策变化，调整信贷投放重点，支持保障房和租赁住房。
3. 创新融资模式：探索适合新时代的金融产品，如住房租赁专项贷款、资产证券化、REITs等。

关键指标预测

结论

2018年房地产行业将面临更加严格的调控和金融监管，行业集中度继续提升，市场趋于平稳降温。政策重心转向完善住房供应体系、推进租购并举、加快住房制度改革和建立长效机制。房企需调整战略，优化融资结构，提高资金周转效率。银行业金融机构应加强房地产金融宏观审慎管理，创新信贷产品，支持住房租赁和保障房建设，以适应市场变化和政策导向。