全国统一大市场之长沙经验系列报告一：房价低、消费好、产业强-20230703-申万宏源-27页_1mb

长沙“产-城-人”三位一体发展模式总结

核心内容

长沙在“双循环”新发展格局下，通过“产、城、人”三位一体的发展模式，实现了房价稳定、消费活跃和产业强劲的良性互动。这种模式为其他城市提供了可借鉴的经验。

主要观点

1. 产业维度：卡位国家先进制造中心

• 长沙聚焦“三智一芯”（智能装备、智能终端、智能网联汽车和新能源汽车、功率芯片）等重点产业，明确发展22条工业新兴及优势产业链。
• 推行“链长制”，由市领导担任产业链链长，高位推动产业链建设，同时探索“双链长制”，由龙头企业担任企业链长，增强产业链的引领作用。
• 2021年长沙GDP超过1.3万亿，民营经济增加值8579.89亿，占比64.7%，超过杭州的61.3%。
• 2022年新增300亿级工业企业2家，百亿级工业企业达19家，居中部省会城市第一。
• 2022年新培育国家级专精特新“小巨人”企业74家，总量达141家，居省会城市第四。
• 长沙的产业布局与二十大报告中提到的新经济增长引擎高度契合，如新一代信息技术、人工智能、生物技术、新能源等。

2. 城市维度：收入房价比高，土地财政依赖度低

• 长沙的收入房价比在全国重点城市中位列第一，表明居民收入与房价之间的差距较大，有助于提升居民消费能力。
• 长沙住宅地价增速在2013年达峰后，明显进入长期下行通道，2015-2018年增速低于6%。
• 土地财政依赖度（卖地收入占一般公共预算收入比重）平均在60%左右，尤其在2015-2019年间显著低于其他中部城市。
• 与其他中部城市相比，长沙在住宅用地地价增速和土地财政依赖度方面表现更为稳健。

3. 人口与消费维度：获得感与幸福感提升，消费潜力释放

• 长沙常住人口持续增长，表明城市吸引力增强。
• 第三产业近年来增长迅猛，2016年后逐渐成为经济主导，带动消费型城市转型。
• 2021年长沙第三产业产值和就业人数均居首位，就业结构上，第三产业吸纳就业能力更强。
• 长沙城镇调查失业率长期低于全国平均水平，显示出良好的就业市场。
• 长沙居民在房地产市场杠杆率较低，截至2019年在全国30城中仅排23位，杠杆率低于50%，对消费韧性形成支撑。

关键信息

• 长沙通过一系列政策调控，如限购政策、限价政策、限地价政策等，有效控制了房价的不合理上涨。
• 通过“交房即交证”、租赁住房政策等，提升了住房市场的透明度和稳定性。
• 长沙在房地产政策上的创新，如“限房价、竞地价”、“法拍房精准限购”等，体现了政策的精细化管理。
• 长沙的产业政策与地产政策相辅相成，形成低房价、低地价、高产业竞争力的良性循环。

风险提示

• 区域产业链布局依赖于自身的先发优势，不能简单外推至其他城市。
• 长沙经验可能不适用于所有地区，需结合地方实际情况进行调整。

总结

长沙通过“产、城、人”三位一体的发展模式，实现了房价稳定、消费活跃和产业强劲的良性互动。这种模式以产业发展为支撑，以城市政策调控为手段，以居民获得感和幸福感为最终目标，为其他城市提供了有益的参考。然而，长沙经验具有区域特殊性，需因地制宜地借鉴。