2017-恒泰浩睿-彩云之南酒店资产支持专项计划推介材料-1116_53页_2mb

报告摘要

彩云之南酒店资产支持专项计划总结

核心内容

彩云之南酒店资产支持专项计划是由恒泰证券作为管理人/销售机构，以云南城投集团持有的两家酒店资产（北京新云南皇冠假日酒店、云南西双版纳避寒皇冠假日酒店）为基础资产，通过资产证券化方式发行的类REITs产品。该产品旨在置换现有负债，优化负债结构，提高融资效率，同时为投资者提供稳定收益。

主要观点

本专项计划是类REITs与REITs的结合，采用私募基金结构，实现酒店资产的轻资产运营。
产品分为优先A类、优先B类和优先C类资产支持证券，分别获得AAA、AA+、AA+评级，安全性较高。
两家酒店资产分别位于北京三元桥商圈与西双版纳旅游度假区，地理位置优越，具备良好的市场前景。
酒店资产估值较高，北京酒店估值39.15亿元，西双版纳酒店估值18.85亿元，合计58亿元。
云南城投集团作为原始权益人、流动性支持机构及担保人，提供多项增信措施，包括流动性支持、担保支付及评级下调承诺，有效保障专项计划的安全性。

关键信息

产品结构与规模

产品规模：58亿元
- 优先A类：7.7亿元，占比13.28%，评级AAA
- 优先B类：49.3亿元，占比85.00%，评级AA+
- 优先C类：1亿元，占比1.72%，评级AA+
产品期限：
- 优先A类：18年（3+3+3+3+3+3）
- 优先B类：9年（3+3+3）
- 优先C类：9年（3+3+3）
预期收益率：
- 优先A类：固定收益，询价区间未提供
- 优先B类：固定收益，询价区间未提供
- 优先C类：固定收益，询价区间未提供
还本付息方式：
- 优先A类：每年还本付息
- 优先B类与优先C类：每年付息，到期一次性还本

酒店资产情况

北京新云南皇冠假日酒店

地理位置：位于北京朝阳区七圣中街，靠近三元桥商圈、东直门商圈，交通便利，周边配套完善
经营表现：
- 2014年营业利润增长26.19%
- 2015年1-8月平均入住率达76.94%，平均房价稳定在708.59元/天
资产亮点：
- 酒店运营收入稳定增长
- 位于优质商圈，发展潜力大

云南西双版纳避寒皇冠假日酒店

地理位置：位于西双版纳景洪市郊，靠近傣王宫旧址，生态环境优越
经营表现：
- 2014年总收入增长率达63.81%
- 2015年1-8月EBITDA达585万元
资产亮点：
- 由洲际集团运营管理，品牌效应强
- 拥有云南最大的宴会厅，具备会议与旅游双重功能
- 旅游资源优势显著，发展潜力大

交易结构与资金管理

基础资产：通过私募基金持有目标酒店的股权和债权，实现对酒店资产的控制
资金监管：两家酒店分别设立监管账户，确保现金流归集与使用透明
现金流分配：
- 普通分配：优先分配优先A类证券，其次为优先B类，最后为优先C类
- 处置分配：在资产出售或REITs上市时，优先B类和优先C类证券可获得超额收益
- 份额分配：在REITs公开发行时，优先B类和优先C类证券可获得REITs份额
流动性支持：云南城投集团为回售提供流动性支持，确保资产支持证券的顺利退出

风险与缓释措施

基础资产运营风险：若酒店收入波动或特定权益出售价格下降，可能影响现金流。
- 缓释：目标资产位于发展稳定地区，运营收入持续增长；云南城投集团提供担保支付，确保现金流覆盖。
私募基金退出风险：若私募基金无法如期退出，可能影响专项计划的存续。
- 缓释：若无法退出，专项计划将在2025年终止，资产支持证券持有人可获得清算分配。
流动性风险：资产支持证券可能在交易中面临流动性不足的问题。
- 缓释：通过回售机制和流动性支持，提升资产支持证券的流动性。
评级下调风险：若资产支持证券评级下降，可能影响其市场价值。
- 缓释：评级下调触发提前终止机制，管理人将及时披露并进行分配。
提前终止/退出风险：管理人有权在特定日期提前终止优先A类证券，或在优先收购权行权时终止优先B类和优先C类证券。
- 缓释：管理人将提前40个工作日通知持有人，保障其反应时间。
信用风险：云南城投集团作为担保人，需履行流动性支持及担保支付义务。
- 缓释：云南城投集团为云南省主要基础设施建设主体，具备较强信用及政府支持。
操作与技术风险：管理人、托管人等机构的操作失误或技术故障可能影响计划运作。
- 缓释：中介机构具备丰富的经验，建立了完善的内控和应急预案，降低操作与技术风险。
政策与法律风险：专项计划涉及政策与法律环境，可能因变化而影响运作。
- 缓释：管理人将密切关注政策变化，加强与主管部门沟通，降低政策风险。
税务风险：资产支持证券持有人需缴纳相关税负。
- 缓释：预期按税收中性原则执行，管理人将积极争取良好税收待遇。