2021年3季度青岛房地产市场季度简报-71页_7mb

青岛房地产市场季度简报（2021年第三季度）总结

核心内容概述

2021年第三季度，青岛房地产市场整体呈现供大于求的态势，商品房和住宅市场供应和销售均有所下降，但成交均价略有上升。同时，土地市场供应和成交面积同比增加，楼面地价和土地出让金均显著上涨。此外，房地产政策持续收紧，包括保障性租赁住房的扩大供给、严格控制大拆大建、限制超高层建筑、规范房地产市场秩序等，旨在促进市场平稳健康发展。

主要观点

1. 市场供需与价格

• 商品房市场：2021年第三季度全市新增商品房41750套，约468.6万平，面积同比下降34%；销量35509套，约405.8万平，面积同比下降15%；成交均价15221元/平，同比上升2%。
• 住宅市场：新增33191套，约391.8万平，面积环比下降10%，同比下降36%；销售29463套，约355.3万平，销量面积环比下降19%，同比下降18%；成交均价15467元/平，环比上升2%，同比上升3%。
• 存量去化：截至第三季度末，全市商品房存量为3478万平，去化周期为23个月，较去年同期有所下降。市南区去化周期最长。
• 别墅市场：新增995套，约17.0万平，面积环比上升5%，同比下降40%；销售1179套，约22.4万平，面积环比上升5%，同比下降28%；成交均价19915元/平，环比下降9%，同比下降2%。
• 商业市场：新增3080套，约33.4万平，面积环比上升9%，同比下降13%；销售1981套，约18.7万平，面积环比下降24%，同比下降13%；成交均价14094元/平，环比上升2%，同比下降12%。
• 办公市场：新增1402套，约23.1万平，面积环比上升349%，同比下降17%；销售625套，约12.4万平，面积环比下降19%，同比上升14%；成交均价11099元/平，环比下降4%，同比下降16%。
• 公寓市场：新增3956套，约19.0万平，面积环比下降29%，同比下降51%；销售3287套，约16.7万平，面积环比下降15%，同比上升54%；成交均价11518元/平，环比下降1%，同比下降16%。截至第三季度末，全市公寓市场存量为327万平，去化周期降至54个月。

2. 土地市场动态

• 土地供需：第三季度青岛土地市场供应共计823万平，同比增加44%；成交821万平，同比增加36%；楼面地价3724元/平，同比上涨11%；土地出让金为306亿元，同比上涨50%。
• 土地结构：土地供销主要集中在胶南市和城阳区，胶南市供应和成交均居首位。全市成交115宗土地，溢价率0.42%。
• 土地出让：第三季度青岛市辖区第二批集中供地重新挂牌，共87宗土地，分布在多个区域，总建面达765万平，起拍总价312亿元。

3. 营销推广情况

• 广告投放：第三季度全市各项目报广投放共计43条，主要集中在莱西市、即墨区和西海岸。
• 项目活动：锐理数据监测全市198个项目活动信息，营销主题多以线上营销、品牌活动、营销抽奖等活动为主。
• 房源加推：总计加推9622套房源，认购4128套，认购率43%，同比下降2个百分点。

关键信息

1. 行业资讯

• 国务院：扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足。
• 住建部：严控大拆大建，拆除建筑面积原则上不应大于20%；限制超高层建筑建设，城区常住人口300万以下城市不得新建250米以上超高层建筑。
• 国家发改委：批复青岛城市轨道交通第三期建设规划，涉及7个项目，规划期2021-2026年，线路规模139公里，总投资980.7亿元。
• 山东省：发布三大经济圈“十四五”规划，支持青岛建设全球海洋中心城市；全面放开青岛西海岸新区落户限制；新建小区每百户至少配建20平米养老服务设施；推行住宅工程质量潜在缺陷保险。
• 青岛市：发布《青岛市“十四五”住房发展规划》，新增城镇住房70万套，其中商品住房44万套，保障房26万套；发布《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》（草案）；发布4047套人才公寓配售信息，市南区278套公租房发布配租公告。

2. 政策动态

• 房地产市场整治：住建部等8部门发布通知，整治虚假广告、捂盘惜售、挪用监管资金、套取经营贷等行为。
• 房地产金融政策：央行全面降准0.5个百分点，释放1万亿元流动性；房地产贷款集中度连续10个月下降；房地产贷款增速创8年新低。
• 城市更新：住建部加强城市更新顶层设计，严控大拆大建，推进城市更新试点，探索适用于城市存量更新的政策体系。
• 契税政策：夫妻过户、子女继承房产均免征契税。

3. 市场趋势

• 市场疲软：第三季度市场整体处于疲软状态，商品房和住宅市场供应和销售均下降，但成交均价保持平稳。
• 去化周期：商品房去化周期为23个月，较去年同期有所下降；别墅市场去化周期升至22个月；商业市场去化周期升至95个月；办公市场去化周期升至76个月。
• 土地市场活跃：土地供应和成交面积同比增加，楼面地价和土地出让金显著上涨，土地市场整体表现活跃。

总结

2021年第三季度，青岛房地产市场在政策调控和市场供需变化的双重影响下，呈现出整体供大于求、成交均价稳定、土地市场活跃的态势。政策方面，保障性租赁住房、城市更新、房地产金融监管、人才引进、契税减免等成为重点，旨在促进市场平稳发展、提升居民住房保障水平。未来，随着政策的进一步落实和市场调控的持续，青岛房地产市场有望逐步回归居住属性，实现健康可持续发展。