> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** 中国REITs指数之不动产资本化率调研报告第五期（2024年10月）由戴德梁行与瑞思不动产金融研究院联合发布，重点分析了2024年上半年中国内地不动产大宗交易市场及公募REITs发行情况，结合新加坡、中国香港REITs在内地交易案例，探讨了不动产资本化率的市场基准。截至2024年9月底，沪深交易所共上市45支基础设施公募REITs，底层资产涵盖产业园区、消费基础设施、仓储物流、保障性租赁住房及交通、能源等领域，累计发行规模1390亿元。1014号文进一步拓宽REITs资产范围，包括养老设施、市场化租赁住房等，推动市场流动性提升及专业化运营发展。 2024年上半年内地大宗交易市场交易宗数和总金额较2023年同期下降约40%-50%，但交易频次优于预期。京沪市场份额超全国70%，北京交易金额228亿元（占37%），上海206亿元（占34%）。深圳与广州交易金额分别缩水74%和59%，二线及三线城市跌幅显著。交易主体以自用型买家为主，尤其是企业及个人投资者，内资买家占比84%（交易金额515亿元），外资占比16%（96亿元）。广州法拍及关联交易增加，部分项目带动政府平台公司参与招商引资。深圳办公类资产交易占比54%，但价格持续回调，工业厂房和物流资产受关注。 新加坡与香港REITs在内地大宗交易活跃度下降。截至2024年9月，两地共有17支REITs持有内地物业，其中新加坡11支（占其REITs的26%），香港6支（占55%）。两市交易频次在2022年后减少，除领展收购上海七宝万科广场（交易对价折价26.3%）外，无其他收购案例。调研显示，2024年上半年两地REITs对内地资产的资本化率预期存在差异，反映全球市场高利率环境下，买家对收益要求提升，卖家急于变现。 资本化率调研结果显示，各城市不同物业类型的资本化率区间存在明显差异。一线城市核心区甲级写字楼资本化率46%-56%，非核心区51%-61%；上海、北京购物中心资本化率52%-63%、53%-64%，低于深圳、广州等城市。长租公寓/服务式公寓资本化率与核心区写字楼接近（46%-55%），受政策支持及稳定现金流吸引。数据中心资本化率最高（72%-86%），反映其稀缺性及高需求。工业厂房资本化率55%-61%，部分区域因供应过剩出现价差压缩。养老设施、消费基础设施等新兴领域资本化率受运营周期及政策影响，预期回报率较低。 调研指出，REITs常态化发行对资本化率形成重要影响。基础设施公募REITs二级市场波动与底层资产估值密切相关，以收益法为主要估值手段，强调运营表现而非主体信用。2024年2月监管指引明确REITs权益属性后，市场信心恢复，二级价格回升至2021年水平。当前，大部分受访者认为未来资本化率将上升，但一线城市长租公寓市场预期稳定。投资策略以核心增值型为主（54%），特殊机会型（47%）和困境资产型（31%）亦受关注，反映市场风险偏好分化。 总体来看，报告揭示了内地大宗交易市场结构性调整趋势，京沪核心资产受青睐，非核心及二三线城市交易活跃度下滑。 REITs市场通过提供退出渠道，提升资产流动性，推动资本化率成为定价参照。未来，随着利率下行及经济复苏，市场可能迎来更理性投资周期，但需关注资产质量与运营效率。