20170731-东兴证券-房地产行业报告（成渝联合调研之重庆楼市篇）：重庆房价不涨的神话破灭？_20页_1mb

重庆房价上涨分析报告总结

核心内容

本报告分析了2016年至2017年重庆房地产市场的发展情况，指出重庆房价在2017年前半年出现大幅上涨，主要由短期供应不足和政策因素驱动。同时，报告强调了重庆作为全国核心二线城市中“政策洼地”和“价格洼地”的特殊地位，并对重庆楼市的长期发展趋势和影响因素进行了系统梳理。

主要观点

• 房价上涨现象：2017年前半年，重庆房价大幅上涨，成交量和成交金额均创历史新高，成为全国最大的商品房市场。
• 短期供应不足：房价上涨的主要原因是短期供应不足，包括开发商工期滞后、政策调控限制供应入市，以及市场预期的强化。
• 政策驱动因素：重庆自贸区获批、政府换届及全国其他城市的限购限贷政策外溢效应是推动重庆房价上涨的三大短期因素。
• 长期支撑因素：重庆主城人口净增长、经济快速发展、产业结构优化（尤其是汽车和电子制造业）、土地供应策略变化以及完善的保障房体系是支撑房价长期上涨的重要因素。
• 房产税试点影响：房产税试点对房价影响不显著，但具有重要的战略意义，为房产税改革提供了经验。

关键信息

一、市场概况

• 重庆在2016年成为全国最大的商品房市场，成交量突破2800万方，成交金额突破2000亿。
• 房价在2017年前半年大幅上涨，主城区部分楼盘价格翻番，北部新区涨幅超过50%。
• 重庆作为未限购的核心二线城市，吸引了大量投资需求，成为全国政策洼地。

二、三波上涨热潮

1. 第一波：2016年9、10月份，外地投资客大增，带动市场整体升温。
2. 第二波：外地投资客比例下降后，重庆主城区居民购房热情上升。
3. 第三波：春节后，重庆区县购房者接力入市，推动市场进一步升温。

三、长期影响因素

1. 主城人口净增长：主城九区人口净流入，主城区人口城镇化率已达100%。
2. 城市发展向北：重庆因地理限制，城市发展主要向北推进，带动北部房价上涨。
3. 制造业支撑经济：汽车和电子制造业占GDP比重近40%，是重庆经济高增长的主要动力。
4. 土地供应策略变化：2016年土地供应量大幅减少，导致市场供应紧张。
5. 保障房体系完善：重庆建立了以经济适用房为主、廉租房和公租房结合的保障房体系，有效满足刚需，对房价有一定抑制作用。
6. 房产税试点战略意义：重庆作为首批房产税试点城市，虽对房价影响不显著，但对房产税改革具有重要参考价值。

四、市场调控与库存情况

• 短期库存周期：重庆市场短期库存周期已降至近3个月，但主要受限于工期和预售证政策。
• 调控政策影响：重庆调控政策相对宽松，但部分政策（如预售证备案）加剧了市场恐慌情绪。
• 市场预期：随着下半年大量新盘入市，重庆市场有望降温，但短期内仍保持热度。

五、投资建议

• 房企受益：重庆市场火热带动深耕本地的房企业绩提升，建议关注迪马股份、金科股份、招商蛇口、万科、金融街、恒大和融创等公司。
• 投资策略：未来调控政策将与全国趋势一致，限购限贷或正在路上，但重庆市场仍具备吸引力。

行业数据概览

• 行业市值：26396.68亿元，占A股总市值的4.43%。
• 行业平均市盈率：16.15，低于市场平均市盈率20.38。
• 重点公司盈利预测与评级：
  • 迪马股份：强烈推荐，盈利预测稳步增长，PE估值持续下降。
  • 金科股份：强烈推荐，盈利预测增长显著，PE估值逐步优化。
  • 万科A：强烈推荐，盈利稳定增长，PE估值处于低位。
  • 招商蛇口：强烈推荐，盈利预测和PE估值均表现良好。
  • 金融街：强烈推荐，盈利和估值均有提升空间。
  • 恒大和融创：强烈推荐，盈利预测增长快，PE估值有较大调整空间。

结论

重庆房价的上涨是短期供需失衡和政策驱动的结果，长期来看，其经济基本面和人口结构仍具备支撑力。随着市场逐步回归理性，短期供应紧张将缓解，但重庆作为政策洼地和价格洼地的吸引力将持续存在。建议投资者关注本地龙头房企，把握市场发展机遇。