20211125-国金证券-固收专题分析报告_土拍市场降温_对城投的偿债压力影响几何__20页_1mb

报告摘要

土拍市场降温对城投偿债压力影响分析总结

核心内容

本报告分析了2022年土地市场降温对城投公司偿债能力的影响。随着房地产监管政策持续收紧，土地市场呈现量价齐跌趋势，土地出让金大幅下滑，土地溢价率降至历史低位。土地财政收入作为地方财政的重要来源，其下滑将对城投公司偿债能力产生影响，尤其对土地财政依赖度高、经济实力较弱的地区。

主要观点

土地市场表现：
- 2021年前10个月，全国100大中城市土地成交面积同比减少22.8%，土地总价同比减少9.9%。
- 土地出让金同比减少7.56%，其中部分城市如福州、南昌、昆明、兰州、廊坊等同比减少超过50%。
- 土地溢价率从4月的23.7%降至10月的2.66%，部分城市如威海、湘潭、吉林等前10个月平均溢价率低于0.5%。
全国土地财政情况：
- 2020年全国土地财政依赖度为29.72%。
- 土地财政依赖度高于45%的省市包括浙江、江苏、广西、重庆、四川、山东、安徽。
- 土地财政依赖度较低的省市包括宁夏、内蒙古、西藏，这些地区受土地市场降温影响较小。
城投债偿付情况：
- 2022年城投债到期回售规模约4万亿元，其中3、4月份为偿债高峰。
- 私募债、中期票据、定向工具分别为到期回售压力最大的三种券种。
- 江苏、浙江、山东、四川、湖南为城投债到期回售量前五大省份。

关键信息

1. 22个试点城市

经济实力强，短期影响有限：
- 试点城市经济景气度高，土地市场降温对其财政影响可控。
- 部分试点城市如长春、沈阳、厦门土地出让金仍保持增长。
- 城投公司参与土拍市场“托市”，短期内可能增加资金压力，但整体可控。

2. 土地财政依赖度高、债务压力大的城市

太原市：
- 2020年土地财政依赖度为42.4%，土地市场成交面积和总价分别同比减少62.9%和75.9%。
- 城投债余额为924.9亿元，2022年到期回售金额约400亿元，占39.2%。
- 城投平台中，龙城发展为最大平台，主体评级为AAA，融资渠道较通畅，偿债风险可控。
潍坊市：
- 2020年土地财政依赖度为53.2%，土地成交面积同比减少37.3%，但成交金额同比增加10.3%。
- 城投债余额为684.5亿元，2022年到期回售金额约204亿元，占30%。
- 区县级平台如临朐沂山实业有限公司需重点关注，其主体评级为AA，偿债压力较大。
济宁市：
- 2020年土地财政依赖度为47.1%，土地成交面积同比减少12.9%，但成交总价略有上升。
- 城投债余额为638.8亿元，2022年到期回售金额约315.6亿元，占49.4%。
- 区县级平台如兖州区惠民城建投资有限公司需重点关注，其主体评级为AA，偿债压力集中。

总结

土地市场降温对城投公司偿债压力的影响因地区而异，主要体现在土地财政依赖度和城投平台资质上。土地财政依赖度高且经济实力较弱的地区，如太原、潍坊、济宁等，需重点关注其城投公司偿债能力。虽然部分区域如江浙、海南、西藏、宁夏等土地市场降温对城投影响较小，但土地财政依赖度高的城市仍需警惕土地市场持续走冷对地方财力的冲击。此外，城投公司入场“托市”虽有助于稳定市场，但也可能增加其资金压力，尤其是弱资质平台。