房地产：核心城市土拍升温，土地市场行情待启？_11页_2mb

土地市场总结（2023年）

核心内容

2023年以来，中国房地产市场在销售端情绪回暖和土地政策优化的双重推动下，土地市场呈现局部回暖迹象，核心城市土拍热度回升，但整体市场仍存在分化，热度主要集中在核心城市，部分三四线城市则表现平平。同时，民企在土拍中的参与度和拿地金额占比有所上升，成为市场回暖的重要力量。

主要观点

1. 土拍市场回暖迹象明显

• 核心城市表现突出：北京、杭州、南京、苏州等核心城市土拍热度显著，部分地块竞争激烈，如北京朱辛庄0028地块吸引42家房企参拍。
• 市场活跃度回升：重点50城商品住宅成交面积在3月同比增长47%，重点10城二手房成交量连续7周同比增速超60%。
• 土拍规则优化：2022年12月自然资源部发文优化“集中土拍”规则，允许地块在公开时间段内多次发布公告，提高了市场灵活性和企业参与意愿。

2. 土拍市场分化延续

• 核心城市热度高：北京、杭州、南京、苏州等核心城市土地成交溢价率较高，部分地块达到最高限价。
• 非核心城市热度低：郑州、昆明、西安、南宁等城市土地成交多为底价出让，部分三四线城市土地成交溢价率持续低位。
• 优质地块集中供应：地方政府更倾向于在核心区域供应优质地块，以稳定市场情绪，同时郊区地块降价以降低企业拿地成本。

3. 民企拿地金额占比提升

• 民企参与度增强：2023年北京、杭州、南京等核心城市民企拿地金额占比分别提升至26%、58%和27%。
• 政策支持：部分城市推出“保函代替保证金”等政策，缓解企业资金压力，提高拿地意愿。
• 市场预期改善：随着经济预期好转和房地产政策显效，房企对热点城市的后市信心增强，补库存意愿提升。

关键信息

土拍市场数据

土拍热点地块

土拍政策变化

• “两集中”政策优化：允许地块在公开时间段内多次发布出让公告，提高市场灵活性。
• 核心区地块供应增加：多地加大核心区优质地块供应，如北京核心区地块占比提升6.9个百分点，达50%以上。
• 郊区降价策略：部分城市郊区地块降价以降低企业拿地成本和刚需置业门槛，如杭州、南京郊区地块楼面价下调4%~10%。
• 政策支持：如天津、南京等地推出“保函代替保证金”政策，缓解企业资金压力。

总体趋势

• 市场情绪回暖：核心城市土地市场热度回升，但市场整体仍处调整期，热度持续性和覆盖面仍需观察。
• 政策优化推动市场：土地供应规则优化，提高企业参与度和市场活跃度。
• 土拍分化延续：核心城市表现活跃，非核心城市仍低迷，土拍热度呈现明显的区域差异。
• 民企信心修复：民企拿地金额占比提升，成为市场回暖的重要推动力。

结论

2023年以来，土地市场在销售端情绪回暖和政策优化的推动下呈现局部升温，核心城市土拍热度回升，但市场整体仍处调整期，热度持续性和覆盖面仍需观察。未来，地方政府或继续加大核心区优质地块供应，但土拍市场能否企稳仍取决于销售端的恢复程度。