20230822-申港证券-房地产行业研究周报_7月基本面低位盘整_行业仍需政策支持_14页_1mb

房地产行业研究周报总结

核心观点

• 7月商品房销售及销售面积延续低位盘整，同比分别为-15%、-65%，单月同比跌幅较上月收窄，但仍处于历史低位；
• 低基数效应开始显现，政策支持需求增加，预计9月有望进入基本面改善窗口期；
• 市场仍需政策进一步支持，销售端回暖将是改善房企资金和拿地意愿的关键。

1. 市场数据追踪

1.1 房商品房销售数据

• 商品房销售面积及销售额：本月累计同比分别为-65%、-15%；单月同比分别为-155%、-193%，跌幅较上月小幅收窄。
• 全国销售结构变化：7月商品房成交面积环比降幅扩大，但价格环比增长3%，主因成交主力为高价核心城市改善性产品。

1.2 开发资金与投资数据

• 资金来源结构：
  • 国内贷款单月同比增速回升13.3个百分点；
  • 自筹资金、定金及预收款、个人按揭单月同比跌幅扩大，分别为-9.0pct、-2.3pct、-1.0pct。
• 投资端表现：
  • 房地产开发投资累计同比-85%，单月同比-122%；
  • 土地购置费累计同比-37%，施工投资累计同比-198%。

1.3 土地市场

• 100城土地成交：成交建筑面积累计同比-6%，溢价率3%；
• 一二三线城市分化：一线城市土地供应同比增速高于三四线城市，但热度仍有限。

2. 政策最新动态（以南昌为例）

• 实施阶段性购房补贴；
• 支持改善需求置换住房；
• 推行二手房“带押过户”及货币化安置；
• 首付比例下调，二套房首付最低30%；
• 完善预售资金监管，允许保函置换资金；
• 优化信贷支持房企合理融资。

3. 投资策略建议

• 推荐标的：
  • 头部稳健国央企：华润置地、保利发展；
  • 拿地向销售转化型企业：滨江集团、越秀地产、建发国际；
  • 土储结构改善企业：万科A、龙湖集团；
  • 中小盘国企机会：天地源、城建发展、保利置业；
  • 代建行业：绿城管理控股。

4. 风险提示

• 销售市场复苏不及预期；
• 个别房企出现债务违约。

5. 数据追踪摘要

5.1 房屋销售表现（8月1-13日）

5.2 土地市场表现（8月）

5.3 估值与市场表现

• 沪深300房地产板块8月14-18日周涨跌幅：-1.93%
• 行业PE（TTM）为15.31倍（较上周下降0.03）
• 行业PB（LF）为0.88倍（较上周下降0.002）