20220831-亿翰智库-万科A-000002.SZ-地产开发继续蛰伏_多元业务保持较快发展_5页_801kb

万科A（000002.SZ）2022年上半年总结

核心内容

2022年上半年，万科在房地产开发业务上采取了较为保守的策略，销售规模有所下滑，但整体仍保持行业领先地位。与此同时，其多元业务保持较快增长，尤其在经营服务领域表现突出，推动了万科云的上市进程。在财务方面，万科保持稳健，融资渠道畅通，信用评级维持在投资级水平。

主要观点

• 地产开发业务：
  万科上半年合约销售金额为2152.9亿元，销售面积1291万平方米，分别下降39.3%和41.1%。尽管销售规模下滑，但万科仍优于行业平均水平，保持第一梯队地位。

  • 销售业绩略好于行业平均水平，整体规模仍处于第一梯队。
  • 销售额在成都、西安、苏州等41个城市排名前三。
  • 土地投资保持谨慎，新增土地建筑面积307.8万平方米，同比下降79.6%。
  • 投销比为23.8%，投资集中在高能级、市场韧性强的城市。

• 多元业务发展：
  万科的经营服务业务表现强劲，全口径营业收入241.1亿元，同比增长30.6%。其中，租赁住宅、物业服务、物流仓储、商业地产等业务均实现增长。

  • 租赁住宅收入增长12.3%，开业17万间，集中式公寓开业规模全国第一。
  • 物业服务收入增长38.2%，物流仓储收入增长39.1%，冷链业务增长94.7%。
  • 商业地产收入增长10.4%，印力累计输出管理项目35个，第三方项目占比63.5%。
  • 万科云分拆境外上市获批，其社区服务、商企服务和城市空间服务三项业务上半年分别实现收入增长34.8%、39.7%和59.0%。

• 财务状况：
  万科财务状况总体保持稳定，拥有1410.7亿元在手现金，经营性现金净流入82.8亿元，融资渠道相对畅通，融资成本较低。

  • 有息负债规模小幅增长，截至2022年中为2802.3亿元，较2021年末增长5.4%。
  • 有息负债结构优化，短期负债占比下降至22.4%。
  • 非受限现金对短期债务的覆盖倍数为1.5倍，短期偿债风险较小。
  • 净负债率35.5%，剔除预收账款的资产负债率68.3%，均低于监管标准。
  • 三道红线保持绿档，国际信用评级维持投资级别。

关键信息

• 销售与投资：

  • 合约销售金额和面积均下降，但万科仍优于行业平均水平。
  • 土地投资大幅减少，投销比降至23.8%，显示谨慎策略。

• 多元业务表现：

  • 租赁住宅、物业服务、物流仓储、商业地产等业务均实现增长。
  • 万科云分拆境外上市获批，上市条件成熟。

• 财务健康度：

  • 在手现金稳定，经营性现金流净流入。
  • 融资渠道畅通，融资成本较低。
  • 资产负债结构安全，短期偿债能力良好。
  • 净负债率和资产负债率均处于低位，符合监管要求。

数据概览

备注

• 数据来源：亿翰智库、企业年报
• 免责声明：本报告基于公开信息撰写，不保证完全准确和完整，内容可能与企业实际情况存在差异。
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