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房地产行业总结：多措并举构建房地产发展新模式

核心内容

2026年8月31日发布的《房地产行业：多措并举构建房地产发展新模式》报告，分析了当前房地产行业在政策、销售、信贷和资本市场等方面的调整与变革。报告指出，国家正通过一系列政策举措推动房地产行业从高周转、高杠杆的旧模式向更加稳健、可持续的新模式转型。

主要观点

政策调整

• 8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，并配套出台《商品住房开发贷款管理办法（试行）》和证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。
• 现房优先+封顶预售：商品房预售条件调整为单体建筑完成主体结构封顶，预售资金全面监管，以保障项目交付，降低开发商资金占用周期。
• 未取得规划许可证和新拿地项目优先现房销售：进一步保障购房者权益，推动开发商提升产品交付能力与品牌影响力。

信贷政策

• 最长按揭年限延长至40年：降低月供压力，提高购房门槛的灵活性。
• 按揭放款时间调整至竣工备案：与现房销售政策相匹配，延长开发商回款周期，强化流动性约束。

资本市场支持

• 引入定向可转债：作为新的融资渠道，支持房地产企业合理融资。
• 允许发行公司债券用于合规房地产项目：提升资本市场的服务功能，助力新发展模式落地。

投资建议

• 多部门同步出台新政，从销售、信贷、资本市场等多维度重塑行业发展模式。
• 行业将逐步从“扩规模”转向“产品力”和“可持续经营能力”。
• 优质国央企龙头与头部民企有望在新模式下占据更大市场份额。

关键信息

销售数据

• 上周，30大中城市新房成交156.48万平方米，累计同比下降6.67%。
• 重点10城（北京、成都、杭州、深圳、厦门、苏州、东莞、青岛、扬州、佛山）新房成交面积处于近5年偏低水平。
• 上周，重点10城二手房成交面积处于近7年同期较高水平，其中北京、上海、深圳二手房成交分别环比增长2.37%、2.36%、21.11%。
• 广州新房成交环比下降8.13%。

风险提示

• 商品房销售不及预期；
• 政策效果不及预期；
• 房价超预期下跌风险。

行业评级与投资建议

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