艾瑞咨询：2022年中国REITs市场投资研究报告_79页_4mb

中国REITs市场投资研究报告总结

核心内容概述

本报告系统分析了中国公募REITs市场的发展现状、运作机制、市场表现及未来前景。公募REITs作为将不动产转化为可流通证券的金融工具，能够有效提升资产流动性、优化投资组合，并为基建行业提供新的融资渠道。

主要观点与关键信息

公募REITs介绍

• 公募REITs是将流动性较低、非证券形态的不动产直接转化为资本市场可流通交易基金的金融过程。
• 公募REITs属于核心型地产基金，主要投资于成熟运营的资产，不参与前期开发，而是在运营阶段介入。
• 公募REITs的底层资产类型包括租金收入类及收费类资产，共分为8种类型。

全球REITs市场简析

• 全球公募REITs自1990年以来经历了快速发展，发行数量从120只增至865只，总市值增长至2.5万亿美元。
• 次贷危机后，全球REITs市值迅速增长，北美市场占据主导地位，亚洲市场增速显著。
• REITs的推出往往与经济低迷或危机时期相关，其作为定向货币供给工具，有助于提振房地产市场。
• 全球REITs市值占GDP比重由1990年的28.8%增长至2020年的85%，显示其对经济的重要支撑作用。

中国公募REITs试点现状

• 中国公募REITs试点于2020年4月正式启动，由证监会与发改委联合发布958号文及配套指引。
• 中国公募REITs采用契约型架构，底层资产以传统基础设施为主，禁止商业地产。
• 中国公募REITs重点支持东部沿海及两江沿岸省份，首批试点资产多为运营稳定、回报率良好的项目。

公募REITs的估值、发行及后续市场表现

• 公募REITs估值方法包括收益法、风险累加法和WACC，其中收益法最为常用。
• 估值溢价率与资产类型相关，租金类资产溢价率约168.9%，收费类资产溢价率约70.1%。
• 发行价格通过网下投资者询价机制确定，反映市场对基金的认可程度。
• 二级市场表现显示，大部分REITs首日价格上涨，但后续交易中现金分派率可能被侵蚀。
• REITs波动率与股票相仿，但长期表现优于股票，风险调整后收益更高。
• REITs市场与股票市场相关性较低，有助于分散投资风险。

中国公募REITs未来机遇与挑战

• 机遇：
  • 底层资产类型和覆盖区域将更加多元化。
  • 保守估计中国REITs市场规模可达3.2-9.7万亿元。
• 挑战：
  • 税收优惠制度尚未完善。
  • 资产估值体系仍需进一步健全。

中国公募REITs的监管框架

• 中国REITs监管框架由发改委、证监会作为顶层制度设计机关，交易所和行业协会作为执行保障机构。
• 发行流程包括资产尽职调查、底层资产估值、发行价格确定及二级市场交易，各环节对最终发行价格和市场表现具有重要影响。

中国公募REITs底层资产类型与分布

• 允许类资产：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、产业园区、保障性租赁住房、新型基础设施。
• 禁止类资产：商业地产项目，如酒店、商场、写字楼等。
• 资产分布：
  • 中国公募REITs底层资产多集中在传统基础设施领域，如高速公路、产业园区、物流地产及环保基建。
  • 首批11只REITs中，高速公路类占比较高，其次是产业园区和物流地产。

中国公募REITs投资者结构

• 投资者分为原始权益人、战略投资者、网下投资者及公众投资者。
• 原始权益人及战略投资者持股比例较高且限售期较长，网下投资者及公众投资者持股比例较低且无限售期。
• 机构投资者占比约54.8%，个人投资者仅占7.3%，显示REITs市场尚处于机构主导阶段。

中国资管行业的发展前景与REITs的配置价值

• 资管新规推动中国资管行业进入规范发展阶段，但资产配置差异化小、收益增厚难是当前主要挑战。
• REITs作为高分红、高收益风险比的长期投资工具，具有极高的配置价值，有助于资产配置多元化和提升收益。
• 在低利率环境下，REITs可作为应对“资产荒”的重要选择之一。

公募REITs的发行与市场表现

• 公募REITs发行价格与估值结果密切相关，募资规模多围绕估值结果±10%浮动。
• 首日交易量高、市场深度浅是推动REITs价格上涨的主要因素。
• 二级市场交易价格波动主要受交易量和成本变化影响。

折现率与资产估值

• 折现率的计算方法包括风险累加法和WACC，前者灵活但缺乏数据支撑，后者复杂但有理论依据。
• 租金类资产折现率较低，收费类资产折现率较高，导致租金类资产估值溢价率高于收费类资产。

基建投资面临的挑战与REITs的应对

• 基建行业面临资产负债率高企、资金来源不足及资产退出折价率高三大挑战。
• 公募REITs能够有效应对上述问题，提供流动性、拓宽融资渠道并降低杠杆率。

REITs对资管行业的贡献

• REITs的推出为资管行业提供了新的配置工具，提升资产配置的灵活性和收益。
• REITs与股票、债券相关性低，有助于构建多元化的投资组合。

总结

中国公募REITs市场正处于快速发展阶段，其作为新型金融工具，不仅有助于提升基础设施资产流动性，还为资管行业提供新的投资选择。尽管面临税收制度不完善和资产估值体系待健全等问题，但其长期收益表现优于股票，且能有效分散投资风险，具备广阔的发展前景。