20230221-申港证券-房地产行业投资策略_张弓搭箭_一触即发_38页_5mb

房地产行业投资摘要总结

核心内容

2023年房地产行业迎来政策与基本面双重宽松，行业进入加速纾困期，供需两端政策支持显著增强。销售端在政策利好下逐步回暖，全年销售面积及销售额有望实现正增长，打破2022年的供需双弱负向循环。同时，融资端逐步改善，房企债券融资与股权融资渠道全面打开，政策工具箱释放积极信号，为行业复苏提供支撑。

主要观点

• 政策宽松：2022年政策风向转变，行业进入加速宽松期，政策支持力度逐步加大，尤其是“三支箭”政策的出台，标志着行业政策全面转向，融资渠道逐步畅通。
• 销售回暖：2023年预计中年中销售单月增速转正，全年销售额同比+5.4%，销售面积同比+0.8%，销售端企稳回升。
• 竣工修复：在“保交楼”政策支持下，竣工面积同比+8.1%，好于其他指标，展现市场信心逐步恢复。
• 投资承压：2022年房地产投资同比-10.0%，主要受土地购置费（-4%）和施工类投资（-1.4%）拖累，但2023年投资有望逐步企稳。
• 市场确定性强：2023年地产行情具备确定性，政策与基本面共振，行业贝塔机会显著。

关键信息

政策面

• 2022年四个阶段：政策风向转变、需求端宽松加速、聚焦“保交楼”、加速纾困。
• 政策支持：2022年11月“十六条”与“三支箭”政策出台，标志行业政策全面宽松。
• 融资改善：信贷支持、债券融资、股权融资等渠道全面打开，房企融资压力逐步缓解。
• 需求端宽松：房贷利率下调、首付比例降低、限购政策放宽，推动市场复苏。

基本面

• 2022年销售低迷：商品房销售面积、销售额累计同比分别为-24.3%、-26.7%，但四季度出现边际改善。
• 资金紧张：2022年房地产开发资金来源累计同比-25.9%，但年末有所改善。
• 土地市场疲软：土地成交总价同比-51.6%，楼面价大幅下探，但下半年跌幅收窄。
• 施工与竣工：新开工面积同比-39.4%，竣工面积同比-15.0%，但竣工修复力度强于新开工。
• 投资负增长：房地产投资同比-10.0%，土地购置费与施工类投资双降，拖累投资增速。

市场面

• 历史周期对比：2008、2011、2014三轮地产行情中，政策与基本面共振推动行情，销售单月回正为行情启动信号。
• 2023年行情：政策宽松下，基本面复苏行情具备确定性，市场存在预期差，交易空间较大。
• 市场情绪修复：销售回暖带动市场信心恢复，购房者对期房与现房的偏好逐渐变化，现房销售表现优于期房。

投资策略

• 高胜率策略：关注拿地积极、销售同比及占位提升的优质房企，如滨江集团、建发国际、华润置地、保利发展、越秀地产。
• 高弹性策略：关注行业纾困与基本面复苏下的估值修复机会，如龙湖集团、金地集团、中骏集团。
• 格局重塑机遇：关注中小房企在市场总量企稳背景下的扩张机会，如天地源、苏州高新。

风险提示

• 商品房市场复苏不及预期
• 疫情反复影响销售与交付
• 部分企业债务违约风险

数据概览

评级

评级：增持（维持）

行业数据

• 股票家数：115
• 行业平均市盈率：13.27
• 市场平均市盈率：12.08

相关报告

1. 《房地产行业研究周报：地产板块中小市值投资逻辑初探》2023-02-20
2. 《房地产行业研究周报：新房销售仍待复苏二手房热度高于新房》2023-02-12
3. 《房地产行业研究周报：1月房企销售同比负增速土地市场平淡》2023-02-06

图表目录（摘要）

• 图1：2022年商品房销售面积及金额累计及单月同比
• 图2：历年商品房销售面积金额及同比
• 图3：近十年商品房销售面积单月值
• 图4：2022年商品房销售价格走势
• 图5：历年商品房销售价格及同比
• 图6：2022年商品房现房期房销售面积及销售额单月同比
• 图7：2022年全国商品房及13城二手房销售面积同比
• 图8：65座城市销售面积单月同比
• 图9：65座城市销售面积累计同比
• 图10：近4年4座一线城市单月销售面积及偏离均值水平
• 图11：近4年26座一线城市单月销售面积及偏离均值水平
• 图12：近4年35座一线城市单月销售面积及偏离均值水平
• 图13：2022年65座城市房价单月同比
• 图14：2019年至2022年65座城市房价变动（基数100）
• 图15：2022年房地产开发资金来源同比
• 图16：近年房地产开发资金来源组成结构
• 图17：2022年行业主要资金来源累计同比
• 图18：2022年行业主要资金来源单月同比
• 图19：近年房地产开发贷年度余额及同比
• 图20：近年房地产开发贷月度余额及同比
• 图21：近年房地产行业新发债券金额及同比
• 图22：2022年房地产行业新发债券金额及同比
• 图23：近年全国土地供应成交规模及同比
• 图24：2022年全国土地供应成交规模及同比
• 图25：近年全国土地成交楼面价及溢价率
• 图26：2022年全国土地成交楼面价及溢价率
• 图27：历年新开工面积及同比
• 图28：2022年新开工面积累计及单月同比
• 图29：近四年新开工面积单月值
• 图30：历年竣工面积及同比
• 图31：2022年竣工面积累计及单月同比
• 图32：近四年新开工面积单月值
• 图33：历年房地产开发投资及同比
• 图34：2022年房地产开发投资单月及累计同比
• 图35：近四年房地产投资额单月值
• 图36：历年土地购置费及施工投资额及同比
• 图37：2022年土地购置费及施工类投资同比
• 图38：65座一二三四线城市近年住宅销售及涉宅用地建筑面积成交情况
• 图39：2022年克而瑞65城及全国商品房销售面积单月同比
• 图40：近年一二三四线销售占比推算
• 图41：商品房销售面积及土地成交价款累计同比
• 图42：土地购置费及土地成交价款累计同比
• 图43：商品房销售面积及新开工面积累计同比
• 图44：竣工面积及销售面积累计同比增速
• 图45：近年月度净停工率
• 图46：近年施工强度及同比增速
• 图47：2008-2010年申万地产指数及商品房销售面积表现
• 图48：2011-2013年申万地产指数及商品房销售面积表现
• 图49：2014-2016年申万地产指数及商品房销售面积表现
• 图50：三轮周期指数主要上周区间涨幅
• 图51：申万地产指数近期日涨跌幅
• 图52：2022年主要房企权益销售额及同比
• 图53：2023年1月主要房企权益销售额及同比
• 图54：2022年30家主要房企拿地强度表现
• 图55：历年全国成交土地规划住宅类建面及同比
• 图56：2021及2022年TOP100房企拿地面积及同比

表格目录（摘要）

• 表1：第一阶段重点政策
• 表2：第二阶段重点政策
• 表3：第三阶段重点政策
• 表4：第四阶段重点政策
• 表5：近期民企及混合制房企债券融资
• 表6：近期房企股权融资
• 表7：历轮周期政策变动节点与销售面积变动的时滞关系
• 表8：历年统计局销售面积环比增速
• 表9：销售面积单月增速假设
• 表10：2023年施工面积测算
• 表11：2023年房地产开发投资估算
• 表12：中观指标估算汇总
• 表13：2008-2010年地产申万指数及基本面表现
• 表14：2008年周期主要节点事件
• 表15：2011-2013年地产申万指数及基本面表现
• 表16：2014-2016年地产申万指数及基本面表现
• 表17：三轮周期政策行情启动时点
• 表18：三轮周期基本面行情时点
• 表19：三轮周期行情尾声时点特征