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中央部委三政齐发，聚焦首套降息及减税

核心内容

2022年9月底，中央部委陆续出台三项房地产支持政策，旨在稳定市场预期、促进销售回暖，推动房地产行业健康发展。这三项政策分别为：阶段性下调首套住房贷款利率、换购住房个税退税优惠、以及首套公积金贷款利率下调。政策整体体现出“因城施策”与“自上而下协同发力”的特点，但受限于时间和城市范围，刺激力度相对有限。

主要观点

• 首套房贷利率阶段性下调：
  9月29日，央行和银保监会发布通知，允许部分城市在2022年底前阶段性维持、下调或取消首套住房贷款利率下限。

  • 适用条件：6-8月份新房销售价格同环比均连续下降的城市，共23个，主要集中在弱二线城市和三四线城市。
  • 下调幅度：部分城市下调幅度超过LPR-60BP，如清远首套房贷利率可低至3.7%。
  • 影响：预计四季度将出现新一轮房贷降息潮，更多城市首套房贷利率进入“3”字阶段，有助于降低购房成本，改善市场预期。

• 换购住房个税返还：
  9月30日，国税总局和财政部联合发布政策，对出售自有住房并在1年内重新购买的纳税人，返还已缴纳的个人所得税。

  • 适用范围：全国大部分城市采用成交金额1%-2%的个税计税方式，北京和兰州采用差额20%计税方式，个税占比更高。
  • 政策特点：时间跨度较长（2022年10月1日至2023年12月31日），不限定城市能级，覆盖范围较广。
  • 预期影响：推动非满五唯一住房业主提前入市置换，促进买卖两端成交，后续有望提振商品房市场表现。

• 公积金贷款利率下调：
  首套公积金贷款利率时隔7年下调15BP，与商贷利率利差缩小至0.9%。

  • 下调背景：2021年下半年商贷利率下行，公积金贷款利率调整以保持合理利差。
  • 后续预期：公积金贷款利率仍有下调空间，但整体占比较低，刺激力度有限。
  • 城市跟进：上海、深圳、南京、杭州、济南、成都、长沙、沈阳、郑州、石家庄、苏州等城市已跟进下调。

行业展望

• 政策宽松与市场预期共振：
  当前房地产行业仍坚持“房住不炒”基调，政策宽松并非全面放开，而是有限度的、区域性支持。政策宽松预期的打开，将带动板块迎来Beta行情。

• 行业格局优化：
  长期来看，融资和土地获取的集中度提升将推动行业格局优化，优质房企有望在集中度和利润率上实现双升。

持续推荐

• 推荐标的：
  1. 经营稳健、融资畅通、一二线土储占比较高的龙头房企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展
  2. 行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团
  3. 建议关注：华发股份

风险提示

• 疫情再次爆发对经济预期产生冲击
• 因城施策政策不及预期
• 房地产销售及结算大幅低于预期
• 房价超预期下跌

分析师简介

• 张功：首创证券首席分析师，毕业于南京航空航天大学，曾就职于华东空管局、春秋航空、平安证券，有5年以上实业工作经历，2022年3月加入首创证券，负责交通运输版块研究。
• 李枭洋：首创证券房地产行业研究助理，香港中文大学硕士，2021年5月加入首创证券。

评级说明

• 投资建议比较标准：以报告发布后6个月内的市场表现为基准，对比同期沪深300指数涨跌幅。
• 股票投资评级：
  • 买入：相对沪深300指数涨幅15%以上
  • 增持：相对沪深300指数涨幅5%-15%之间
  • 中性：相对沪深300指数涨幅-5%至5%之间
  • 减持：相对沪深300指数跌幅5%以上
• 行业投资评级：
  • 看好：行业超越整体市场表现
  • 中性：行业与整体市场表现基本持平
  • 看淡：行业弱于整体市场表现

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