房地产行业土地市场月报：三四线土地市场热度较高对冲一二线下滑，二线开工未售口径绝对库存下降明显-20201228-招商证券-58页_715kb

三四线土地市场热度较高对冲一二线下滑，二线开工未售口径库存下降明显

核心内容概览

11月全国287城土地市场整体呈现以下特点：

• 土地出让金：全国同比增速为+25.55%，其中一二线重点40城同比增速为+2.04%，三四线247城同比增速为+50.07%。
• 土地供需关系：全国287城土地推出面积同比增速为+13.32%，成交面积同比增速为+22.56%，供销比升至1.39；一二线重点40城供销比升至1.45，三四线247城供销比升至1.37。
• 土地楼面均价：全国287城推出楼面均价同比增速为+3.20%，成交楼面均价同比增速为+2.39%；一二线重点40城推出楼面均价同比增速为+1.92%，成交楼面均价同比增速为-1.34%；三四线247城推出楼面均价同比增速为+7.63%，成交楼面均价同比增速为+15.97%。
• 溢价率：全国287城溢价率为11.37%，同比上升1.64个百分点；一二线重点40城溢价率为9.18%，同比上升1.26个百分点；三四线247城溢价率为11.99%，同比上升1.56个百分点。
• 库存情况：11月开工未售口径绝对库存及去化周期均有所下降，一线、三四线库存有所上升，二线下降明显。

主要观点

1. 土地市场热度呈现结构性分化

• 三四线城市：土地市场热度显著高于一二线城市，土地出让金同比增速达+50.07%，成为全国土地市场的主要支撑。
• 一二线城市：土地出让金同比增速放缓至+2.04%，部分城市如北京、上海、广州、深圳等土地成交面积同比出现负增长，市场热度有所降温。

2. 土地供需关系

• 全国层面：土地推出面积同比增速为+13.32%，成交面积同比增速为+22.56%，供销比升至1.39，表明市场供大于需。
• 一二线城市：推出面积同比增速为+7.46%，成交面积同比增速为+5.03%，供销比升至1.46，供需关系继续呈现供大于需。
• 三四线城市：推出面积同比增速为+15.08%，成交面积同比增速为+29.45%，供销比升至1.37，表明三四线城市土地市场活跃度持续增强。

3. 土地价格变化

• 全国层面：推出楼面均价同比增速为+3.20%，成交楼面均价同比增速为+2.39%，价格涨幅整体收窄。
• 一二线城市：推出楼面均价同比增速为+1.92%，成交楼面均价同比增速为-1.34%，价格表现相对平稳。
• 三四线城市：推出楼面均价同比增速为+7.63%，成交楼面均价同比增速为+15.97%，价格涨幅明显扩大。

4. 溢价率

• 全国层面：土地成交溢价率升至11.37%，同比上升1.64个百分点，处于全年中等水平。
• 一二线城市：溢价率升至9.18%，同比上升1.26个百分点，整体保持低位波动。
• 三四线城市：溢价率升至11.99%，同比上升1.56个百分点，市场活跃度较高。

5. 库存情况

• 开工未售口径：库存及去化周期有所下降，表明市场去化能力增强。
• 一线及三四线城市：库存有所上升，可能反映市场供应与需求不匹配。
• 二线城市：库存及去化周期下降明显，市场去化速度加快。

关键信息

• 11月土地市场：全国土地出让金同比增速为+25.55%，三四线城市贡献主要增量。
• 价格走势：全国推出楼面均价同比增速为+3.20%，成交楼面均价同比增速为+2.39%，价格涨幅收窄。
• 溢价率：全国土地成交溢价率升至11.37%，三四线城市溢价率最高，达11.99%。
• 库存变化：开工未售口径库存下降，一线及三四线库存上升，二线城市库存下降明显。
• 市场展望：预计年末土地市场热度或稳中略降，明年一季度或超预期。

风险提示

• 短期风险：龙头销售回落幅度可能超出市场预期，三四线销售回调可能超预期。
• 政策风险：因城施策政策边际改善可能不及预期，影响市场表现。

结论

11月全国土地市场整体保持活跃，但结构上呈现明显的分化趋势。三四线城市成为市场热度的主要支撑，而一二线城市热度有所下降。土地供需关系持续供大于需，但部分城市如天津、杭州等存在供需失衡现象。土地价格和溢价率整体保持稳定，但三四线城市涨幅较大。库存方面，开工未售口径有所下降，而一线和三四线城市库存上升。整体来看，土地市场表现稳健，但需关注政策变化和销售情况对市场的影响。