2023-07-13-克而瑞-2023上半年深圳房地产市场回顾与展望_78页_3mb

深圳房地产市场回顾与展望分析

一、市场回顾

1. 政策环境

   • 实施边际放松政策，二手房指导价松绑（网签价与评估价分离），保障房体系逐步完善。
   • 公积金贷款额度提升（最高70万元），深汕地区限购放开，共有产权房取代安居房、人才房。
   • “十四五”期间保障房新增20万套，共有产权房逐步面市，保障房体系与国家政策全面并轨。

2. 土地市场

   • 2023年上半年深圳土地市场供小于求，成交均价同比上涨87%。
   • 首批土拍热度超预期，中海以125.32亿元斩获南山区“深超总”地块，最高溢价率15%。
   • 城市更新项目数量激增，龙岗、龙华领跑，民企为主力。

3. 新房市场

   • 供应量创近六年新高（259万㎡），成交量与2019年基本持平。
   • 刚需盘去化低迷（多数不足2成），改善盘去化率普遍6成以上。
   • 项目分化明显，“日光盘”仍存（如海德园），二手房与新房价差导致一二手倒挂。

4. 可售保障房

   • 可售人才房去化率近70%，对商品房刚需市场冲击显著。
   • 鸿荣源“珈誉时尚花园”供应深圳首个共有产权房（1730户），标志着深圳保障房体系与国标并轨。

5. 二手房市场

   • 成交低迷，一二手成交量基本维持1:1，业主降价为主流。
   • 二手指导价松绑未有效提升成交量，受新房价格优势压制。

6. 商办市场

   • 公寓市场进入存量阶段，供应减少但成交高位。
   • 商业市场供过于求，库存高企，消化周期延长。
   • 办公市场活跃度较高，核心区高性价比项目需求旺盛。

二、市场展望

1. 政策持续边际放松

   • 以“一区一策”灵活调控，重点区域限购政策或将出台。
   • 保障房制度制度化，共有产权房将成为常态化供给支撑。

2. 土地供应

   • 扩大规模，前海超10公顷宅地入市。
   • 土拍规则优化，配建比例下调，部分地块取消7090限制。

3. 新房市场

   • 新供应3.4万套，改善盘为主力，项目继续分化。
   • 外围刚需盘降温，核心区改善盘相对坚挺。
   • 新房成交或略低于上半年，区域差异将持续扩大。

4. 二手房市场

   • 挂牌量居高，成交低迷，业主降价仍是主流。
   • 一二手倒挂区域压力增大，购房者信心不足。

5. 保障房

   • 共有产权房扩容，可售人才房逐步退出历史舞台。
   • 保障房市场将成为房价支撑的重要因素。

三、总结

2023年上半年深圳房地产市场整体低迷，供应创新高、需求分化加剧，核心问题在于政策松绑力度不足、经济预期影响消费信心。下半年市场依旧面临结构性调整，核心区域改善性需求会持续，而外围市场仍将降温。保障房体系升级与住房双轨并行将成为长期趋势，配合城市更新与土地市场化供给，深圳楼市进入“增量红利”收缩与存量盘活并存格局。