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上海工业市场2018年第一季度总结

核心内容概述

2018年第一季度，上海工业市场整体保持活跃，物流仓储、厂房及土地市场均呈现不同程度的上涨趋势。受政策支持、企业需求增加及土地供应有限等因素影响，工业地产租金持续上升，土地市场成交活跃，重点区域如松江、宝山、浦东等表现突出。

主要观点

1. 物流与仓储市场

• 市场活跃度提升：2018年3月，中国物流业景气指数为53.4%，较上月上升3.4个百分点；仓储指数为53.5%，较上月上升5.1个百分点。
• 租金保持稳定：上海物流仓储租金在第一季度保持不变，维持在每天每平方米1.51元。
• 需求转移：由于上海物流仓储租金较高及工业用地使用年限限制，部分需求转向周边二三线城市，如苏州、太仓、昆山、嘉兴、南通等。
• 新增供应：第一季度上海高端物流仓储市场新增10万平米仓储面积，位于奉贤临港，由上海刚泰实业有限公司开发。

2. 厂房市场

• 供应有限：新厂房供应不多，仅联东U谷在宝山产业园区交付了5万平米新厂房。
• 租金持续上涨：单层厂房平均租金升至每天每平方米1.2元，环比增长3.4%。
• 需求强劲：浦东金桥和康桥板块厂房需求旺盛，租金达每天每平方米1.8-2.0元。一家美国制造企业续租了4,000平米厂房，租金上调至每天每平方米2.3元。
• 重点项目：奉贤临港华平智造园内某法资汽车部件项目租赁了约3,500平米厂房，租金为每天每平方米1.055元。该园区由美国华平投资集团和临港集团联合开发，聚焦智能制造领域。

关键信息

3. 土地市场

• 成交活跃：第一季度上海工业土地一级市场共成交16幅地块，总面积约67.6万平方米，与去年第四季度持平。
• 区域分布：成交地块主要集中在松江、闵行、宝山、金山和浦东，其中松江成交面积占全市总成交面积的52%，成交地块占56%。
• 土地价格：浦东区工业用地平均成交地价最高，为每亩146万元；闵行区其次，为每亩113万元；松江区为每亩76万元。
• 地块面积：大部分地块面积在5公顷以下，占总成交面积的76%；其中1-5公顷的地块占比最高，达63%；两幅超过8公顷的地块分别位于松江和宝山。

4. 工业地产投资与销售

• 投资活跃：工业物业销售和投资保持活跃，多个工业地产项目被收购或投资。
• 联东集团：在青浦区收购了4万平米的工业制造企业资产处置项目，继续推动青浦区产业转型升级。
• 金桥股份：利用园区平台优先回购权优势，市场化收购外迁企业转让物业，第一季度完成对某通信公司厂房（约6万平米）的收购。

项目详情

1. 上海宝山区优质工业厂房项目（独家代理）

• 地理位置：上海市宝山区5008弄118号，靠近刘行镇和顾村公园。
• 交通便利：步行8分钟可达地铁7号线和15号线顾村公园站（预计2021年通车）；距离外环高架出口少于7公里，G1501出口少于5公里，中环8公里；60分钟直达虹桥及浦东机场；直线距离市区约10公里。
• 土地面积：总面积29,470平方米，分为1号楼（11,101平方米）和2号楼（18,369平方米）。
• 总建筑面积：10,989平方米，其中1号楼5,654平方米，2号楼5,335平方米。
• 闲置空地：4,800平方米。
• 建筑规格：
  • 层高：1号楼9米，2号楼8米
  • 承重：5吨/平方米
  • 楼层数：单层
  • 停车位：20个
• 配套设施：
  • 消防系统：1号楼配备消防栓、喷淋系统、烟探报警；2号楼配备消防栓
  • 电力供应：630 KVA

周边环境

• 自然与商业配套：毗邻430公顷的顾村公园，附近有绿地正大缤纷城、沃尔玛超市、复旦大学附属华山医院北院等。
• 周边企业：包括协茂纸业公司、六晶科技有限公司、上海林肯电器有限公司、江湾特种线缆公司、梓坤科技园、维也纳酒店等。

市场展望

• 物流仓储租金：预计下一季度物流仓储租金将环比上涨1-2%。
• 工业厂房租金：预计下一季度工业厂房租金将环比上涨3-4%，主要由于供应紧张及需求持续增长。
• 工业用地趋势：随着工业地产升级，可开发工业用地将减少，而工业用地需求保持旺盛，推动土地价格上涨。

数据来源

• 物流与仓储数据：中国物流与采购联合会、Knight Frank Research
• 工业厂房数据：Knight Frank Research
• 土地市场数据：上海市规划和国土资源管理局、Knight Frank Research