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北京甲级写字楼市场季度总结（2025年第四季度）

核心内容概述

2025年第四季度，北京甲级写字楼市场整体呈现租金下行、空置率小幅改善的态势。全市平均有效净租金为每月每平方米219.7元，环比下降3.9%，同比下降12.7%；平均空置率为17.0%，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点。市场整体以价换量，部分子市场因产业导入和需求集中出现租金逆势上涨。

主要观点

1. 市场整体趋势

• 租金下行：全市平均租金持续下降，受市场竞争加剧和需求疲软影响。
• 空置率改善：整体空置率有所回落，但部分区域如亚奥仍面临供需压力。
• 供应有限：2025年全年新增供应面积仅83,000平方米，较2024年大幅减少71%。

2. 区域表现差异

• 亦庄：成为唯一租金正增长的区域，环比上涨2.2%，主要受益于战略性新兴产业的导入。
• 中关村：租金波动最小，抗跌性强，科技企业扩张带动需求。
• 丽泽：需求保持增长，租金跌幅趋于平稳。
• 亚奥：受望京分流影响，租金长期下行，但部分企业续租缓解了空置压力。
• CBD及金融街：租金下行但需求稳定，2026年集中供应将加剧竞争。

3. 行业与租户需求

• 科技行业持续领跑：科技企业扩张带动中关村等区域需求。
• 金融与专业服务稳定：TMT、金融、专业服务构成需求“铁三角”，合计占比超70%。
• 内资主导：内资企业成为市场主力，外资需求持续收缩。

4. 投资市场动态

• 国内资本主导：投资市场延续国内资本主导格局，资金偏好核心区位优质资产。
• 典型案例：
  • 北京扬子江置业有限公司以22.54亿元收购世茂大厦综合体项目，为近期商办法拍标杆。
  • 北京花径教育购置E_ZIKOO智慧谷2号楼，属民企自用型购置案例。

关键信息

供应与需求

• 供应量：2025年全年新增供应83,000平方米，2026年将集中供应75.7万平方米，主要位于CBD区域。
• 净吸纳量：全年净吸纳量达24.49万平方米，较2024年增长，显示市场需求扩大。
• 子市场表现：
  • 金融街：需求稳定，部分企业扩租或搬迁，去化压力显现。
  • 中央商务区：成交活跃，国泰海通证券、佳能等企业完成布局。
  • 中关村：科技企业扩张带动需求，租金波动最小。
  • 望京-酒仙桥：租金持续下跌，2026年太古坊项目将带来产品标准升级。
  • 亚奥：受望京分流影响，租金长期下行，但部分企业续租减缓了空置压力。

租金走势

• 全市平均租金：219.7元/平方米/月，环比下降3.9%，同比下降12.7%。
• 区域差异：
  • 燕莎：租金下跌，空置率相对高位。
  • 东二环：楼宇老旧，企业外迁，租金调整滞后。
  • 亦庄：租金逆势上涨2.2%，得益于新兴产业和物业品质提升。

政策与长期趋势

• “十五五”规划：强调科技创新与高质量发展，推动绿色化、智能化、灵活化成为办公物业核心价值。
• ESG与产业适配：ESG认证水平与产业适配能力成为项目价值差异的关键。
• 市场转型：未来将从增量竞争转向存量价值重构，具备产业与品质优势的项目更具竞争力。

图表与数据

图一：北京甲级写字楼市场参考指标

• 包含租金、空置率、净吸纳量等关键指标，显示市场整体下行趋势。

图二：2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积

• 2026年CBD区域将有大量新供应，加剧市场竞争。

图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率

• 数据反映市场供需关系，显示部分区域去化压力较大。

图四：甲级写字楼租金走势

• 各区域租金变化趋势，亦庄为唯一正增长区域。

交易案例

研究团队信息

• 杨悦晨：董事，上海及北京研究及咨询部主管，联系方式：+86 139 1872 3123，regina.yang@cn.knightfrank.com
• 王兆麒：高级董事，大中华区研究及咨询部主管，联系方式：+852 2846 7184，martin.wong@hk.knightfrank.com
• 黄蔚：董事总经理，华北和华东区，联系方式：+86 137 0103 9900，virginia.huang@cn.knightfrank.com
• 吴雅茜：经理，北京研究及咨询部，联系方式：+86 139 1159 9150，jasmine.wu@cn.knightfrank.com
• 严区海：总经理，北京商业物业服务部，联系方式：+86 139 1111 1607，charles.yan@cn.knightfrank.com

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