20160912-中泰证券-_零利率_下房价也难逃厄运海外经济分析_11页_857kb

“零利率”下房价也难逃厄运

核心内容

本报告分析了“零利率”政策环境下房价长期下跌的原因，并通过国际经验对中国房地产市场的发展路径进行了展望。报告指出，房价下跌并非仅仅由供需失衡导致，还与财富缩水、市场流动性、投资者心理等因素密切相关。同时，报告强调，中国房地产市场可能不会重蹈日本的覆辙，主要得益于快速城镇化带来的持续需求增长以及供给端的逐步出清。

主要观点

1. 房地产的普通商品属性

• 房地产作为一种普通商品，具有居住功能和抗通胀属性。
• 在长期来看，房价走势与整体通胀水平相关，但在中短期，受利率和经济增长影响较大。
• 经济危机时期，供需失衡导致房价大幅下跌，危机越严重，下跌幅度越大。

2. “零利率”期房价下跌时间长的原因

• 财富严重缩水：零利率政策前的经济“脱实入虚”导致资本市场泡沫破裂，财富缩水，购买力下降。
• 低流动性和“近因效应”：房地产流动性较低，价格波动周期更长；价格剧烈下跌对投资者心理造成极大影响，导致购房意愿下降，进一步延长下跌周期。
• “零利率”的后果：企业和居民去杠杆导致经济增速放缓，政府可能通过刺激房地产投资来提振经济，但这种刺激反而加剧了供需失衡，使房价持续下跌。

3. “零利率”降低房地产资产配置需求

• 在零利率环境下，经济增长偏慢，通缩现象明显，居民更倾向于配置现金而非房地产。
• 跨市场套利环境下，房地产资本收益可能为负，进一步抑制投资需求。

防止房价持续下跌的策略

1. 减少房屋供给

• 持续减少房屋供给，有助于出清房地产市场库存和过剩产能。
• 供给减少到一定程度后，供需结构逆转可能促使房价快速上涨。

2. 实施极端宽松货币政策

• 通过量化宽松（QE）等创新货币政策工具，可以有效压低长期债券收益率，相当于降息。
• 美国通过三轮QE释放了近4万亿美元低成本资金，使房地产价格调整周期大幅缩短。

对中国的启示

1. 中国不会重蹈日本覆辙

• 2015年一线城市和部分二线城市房价暴涨，引发了对“日本式房地产泡沫”的担忧。
• 但中国房地产市场与日本存在显著差异，主要体现在：
  • 需求端：中国仍处于快速城镇化阶段，居住需求持续增长。
  • 供给端：中国房地产投资增速自2010年起连续六年下滑，产能出清相对彻底。
  • 泡沫分布：中国房地产泡沫主要集中在一线城市，而二三四线城市则面临严重过剩。

2. 遏制房价上涨的关键在于增加“居住供给”

• 快速城镇化时期是居住需求增长最快的时候，增加“居住供给”是遏制房价恐慌式上涨的根本途径。
• 发达国家普遍通过政府主导的廉租房、公租房建设或PPP模式来缓解供需矛盾，促进房地产市场健康发展。

关键信息总结

• 房价下跌的驱动因素：供需失衡、财富缩水、流动性不足、投资者心理影响。
• “零利率”对房地产的影响：加剧供需失衡、降低资产配置需求、延长价格调整周期。
• 中国房地产市场现状：
  • 一线城市需求旺盛，但供给不足。
  • 二三四线城市供给过剩，需求不足。
  • 中国房地产市场仍处于去库存阶段，尚未出现日本式的长期低迷。
• 政策建议：
  • 需要持续减少房屋供给以出清库存。
  • 需要实施宽松货币政策以刺激通胀和需求。
  • 政府应积极介入公共“居住供给”建设，缓解供需矛盾。

图表目录（简要说明）

结论

“零利率”政策环境下，房价下跌周期较长，主要由供需失衡、财富缩水和流动性不足等因素造成。中国房地产市场由于仍处于快速城镇化阶段，需求持续增长，供给逐步出清，因此短期内不会出现日本式的长期低迷。政府应通过增加“居住供给”和实施宽松货币政策来稳定市场，避免房价恐慌式上涨，推动房地产市场进入正向循环。