> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年公募REITs市场7月报总结 ## 核心内容概述 2026年7月，公募REITs市场经历“盘整-下跌-修复”走势，整体表现介于沪深300和中证红利之间。市场流动性持续低迷，日均换手率和成交额环比均下滑。二季报披露后，市场情绪趋于谨慎，但月底有所回暖。与此同时，REITs派息率与国债、中证红利的息差触及历史高位，反映出市场对REITs的估值重新调整。 ## 主要观点与关键信息 ### 市场走势与流动性 - 7月公募REITs市场整体呈“盘整-下跌-修复”走势，中证REITs全收益指数收跌1.7%。 - 流动性未见明显改善，日均换手率降至0.34%，日均成交额缩至4.23亿元，环比下滑8.21%。 - 大宗交易总额为5.16亿元，为年内最低，平均折价率0.68%，折价幅度连续两个月走扩。 - 本月无新发项目，但申报端持续扩容，基础设施REITs在审项目21单，商业不动产REITs在审项目14单，注册未发2单。 ### 派息率与息差 - 产权类REITs派息率（TTM）为4.99%，处于历史93%分位；经营权类为9.21%，处于91%分位。 - 产权类REITs与10年期国债YTM的息差为327bp，与中证红利股息率的息差为72bp，二者均处于历史99%以上分位。 - 仓储物流、产业园、消费REITs派息率与国债YTM的息差均处于历史高位，保租房REITs息差较6月扩大至1.47%。 ### 板块表现 - 交通板块微涨0.1%，北京昌保REIT领涨，涨幅达8.1%。 - IDC板块领跌9.7%，受战略配售解禁影响；产业园板块下跌7%，受二季度基本面承压影响；仓储物流板块下跌3.3%。 - 消费REITs表现较好，华夏中海消费REIT、华夏金茂商业REIT、中金印力消费REIT涨幅均超4%。 - 招商科创REIT、华泰南京建邺REIT、工银蒙能清洁能源REIT跌幅超20%。 ### REITs估值与IRR - 产权类P/NAV为1.07X，处于历史42%分位；经营权类P/FFO为13.68X，处于历史63%分位。 - 产权类IRR为5.1%，较6月底提升0.1pcts；经营权类IRR为5.3%，较6月底下降0.49pcts。 - 产权类IRR提升主要来自IDC板块，经营权类IRR下降主要来自交通板块。 ### 新项目与上市情况 - 中航中核汇能新能源REIT于7月28日上市，首日下跌5.83%，为年内第二只首日破发的REIT。 - 华安陆家嘴商业REIT与华夏保利发展商业REIT完成公众发售，配售比例分别为45.90%和34.99%。 - 北京昌保REIT拟申请扩募，新增入池4个项目。 ### 招标与市场动态 - 首钢集团、山东绿发商业、深圳环水集团启动REITs招标，国泰海通中标广州工控大湾区高端装备产业园REIT项目。 - 华安张江产业园REIT原始权益人增持计划届满，累计增持1.77%。 ## 投资分析意见 建议关注基本面稳健或有进一步改善预期的REITs标的，包括： - 华夏金茂商业REIT - 博时津开产园REIT - 华夏安博仓储REIT - 华夏中国交建REIT - 中航首钢绿能REIT - 汇添富上海地产租赁住房REIT ## 风险提示 - REITs发行审核节奏变化 - 发行制度进一步调整 - 投资者参与度波动 - 申报项目质量/数量变化 - 产业结构导向调整 - REITs项目资产经营业绩下滑 - REITs单一资产波动较大 - 宏观经济环境变化影响顺周期REITs资产运营情况 - 系统性风险等 ## 附注 - 本报告由申万宏源证券研究所发布，仅供客户使用。 - 报告内容基于已公开信息，不保证其准确性或完整性。 - 投资决策应结合个人情况，咨询独立投资顾问。