20220426-招银国际-China_Property_PM_Sector_If_we_could_build_mansions_to_put_smiles_on_faces_of_all_in_need_5页_748kb

中国房地产与物业管理行业总结

核心内容

中国房地产与物业管理行业正面临长期的结构性调整与政策引导。疫情对房地产销售和物业管理公司造成了持续压力，政府正在通过推动租赁住房建设和促进品牌物业管理公司整合来寻求长期解决方案。核心目标是稳定房地产投资，缓解一二线城市住房供需矛盾，并提升居民居住体验，以实现社会和谐。

主要观点

• 房地产需求下降趋势：房地产需求正从增长转向下降，主要受到升级需求和城市化进程放缓的影响。

  • 升级需求：中国现有住宅建筑面积已达到36亿平方米，人均约40平方米，仅次于美国，因此升级空间有限。
  • 城市化率：年均增长从1.3个百分点降至0.8个百分点，预计到2035年将实现75%目标，年均增长约0.7个百分点。

• 中长期房地产销售预测：房地产销售面积预计将从2021年的16亿平方米下降至中长期的12亿平方米。

  • 升级需求贡献约8亿平方米。
  • 城市化带来约4亿平方米新增需求。

• 租赁住房作为长期解决方案：

  • 政府计划2022年建设240万套租赁住房，同比增加158%。
  • 租赁住房占2021年住宅新开工面积的11%，占房地产投资的13%。
  • 预计未来将实现一二线城市商业与租赁住房1:1的年供应比例，意味着每年新增400万至500万套租赁住房。
  • 租赁住房不会对商业房地产市场造成冲击，因为其租期一般不超过3年，居民最终仍会转向购房。

• 品牌物业管理的重要性：

  • 品牌物业公司在疫情期间表现优异，承担了包括食品配送、深度清洁、垃圾处理和核酸检测协助等任务。
  • 平均每名员工管理面积达6000平方米，工作负荷显著增加。
  • 品牌物业公司如CGS、Greentown Services、Ever Sunshine等已具备较强服务能力，部分公司如Sunac Services、Shimao Services也积极应对挑战。
  • 长期来看，政府将推动品牌物业公司整合小型公司，以提升整体服务能力和政策执行力。

关键信息

• 政策导向：政府正在通过租赁住房建设和物业管理整合来稳定房地产市场。
• 市场趋势：房地产销售和投资面临长期下降压力，但租赁住房建设将支撑部分需求。
• 行业整合：品牌物业公司有望通过整合提升服务质量和市场竞争力。
• 数据支持：
  • 2022年租赁住房目标为240万套，占住宅新开工面积的11%。
  • 2023年及以后租赁住房目标预计为3158万套。
  • 人均管理面积在2021年达到6.7万平方米，部分公司如Greentown Services、Ever Sunshine表现突出。

潜在催化剂

• 租赁住房供应比例提升：一二线城市商业与租赁住房年供应比例达到1:1，预计每年新增400万至500万套租赁住房。
• 物业管理标准提升：政府将推动物业管理标准提升，促进市场整合，利好市场领导者和高端品牌。

风险提示

• 投资者需注意房地产行业长期需求下降、政策执行效果及市场整合过程中的不确定性。
• 报告内容基于公开信息，不构成投资建议，投资者应自行评估并咨询专业顾问。

CMBIGM评级

• BUY：股票未来12个月潜在回报超过15%。
• HOLD：股票未来12个月潜在回报在-10%至+15%之间。
• SELL：股票未来12个月潜在损失超过10%。
• NOT RATED：未被评级。

分析师声明

• 报告内容由分析师独立撰写，反映其个人观点。
• 分析师在报告发布前30天内未交易相关股票，发布后3天内亦不会交易。
• 分析师及其关联方无任何财务利益与报告内容相关。

公司信息

• CMB International Global Markets Limited：总部位于香港，隶属于中国招商银行集团。

重要披露

• 报告仅用于CMBIGM客户参考，未经许可不得复制、分发或出版。
• 报告内容可能因市场变化而调整，不保证准确性或完整性。
• 投资者应自行评估投资风险，并咨询专业顾问。