2022-01-12-保利投顾研究院-大湾区房地产行业2021年年报（12月刊）_20页_694kb

楼市动态
2021年全国楼市成交面积持平近两年水平，但下半年市场失速下滑，同比普降。大湾区9城全年商品住宅成交面积6381万㎡，较2019、2020年分别下降5%/12%。上半年核心城市(如广深)带动湾区热度攀升，月均成交601万㎡；下半年政策调控叠加信贷收紧导致市场大幅降温，月均成交量降至463万㎡。

• 政策特征：年内调控频繁且严格，深圳率先限价二手，广莞升级限购限购+人才购房限制；内需方面，佛山三水、东莞水乡市场表现更为坚挺，同比跌幅较小。
• 市场影响：政策抑制需求，下半年成交同比下滑四成，但四季度信贷改善后市场有所修复，部分城市(如广州、佛山)12月成交环比提升明显。

土地动态
大湾区2021年宅地成交面积5481万㎡，同比降28%；全年溢价率降至11%为近年最低，流拍率升至13%。上半年广深莞地块成交楼面价创纪录；下半年流拍情况普遍恶化，佛惠市场量跌明显，国庆后多地块终止出让，主要由本土国企托底拿地。

• 全国视角：土地市场成交同比降24%，流拍比例创新高。部分城市调整土拍规则，如放宽保证金、延迟支付期限。

后市研判
预计2022年底至明年初需求修复，政策边际放松预期下成交量有望小幅回升：

• 广州：信贷放宽+供应放量，外围区域需“价格锚”带动市场改善。
• 深圳：二手指导价与房产税试点或将稳定预期，新房供应热度仍高，但流拍频发。
• 其他城市：佛山需求稳健，信贷持续放松；莞惠恢复依赖深圳市场回暖；东莞供应宽松、政策高压下弹性大；珠中表现平稳；江门(江肇)处于政策调整期。