20180807-川财证券-房地产月报_7月百强房企销售额环比下滑_13页_1mb

房地产行业2018年8月月报总结

核心内容

2018年7月，中国房地产市场呈现出以下主要特征：

• 销售数据：TOP100房企7月销售规模环比下降31.5%，但同比增幅高达57.7%，表明行业整体仍保持增长态势。1-7月百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比提升，其中TOP20房企门槛增长近6成，TOP30和TOP50分别增长38.3%和52%。值得注意的是，TOP10房企门槛已达1040.1亿元，超过千亿。
• 市场环境：去杠杆政策转向稳杠杆，宽货币政策延伸至宽信用，整体资金环境改善，信用风险下降，有助于缓解房企融资难题。
• 地产股表现：7月上证综指上涨1.02%，房地产金融板块上涨2.83%。部分个股表现突出，如天津松江、泛海控股、万通地产分别上涨28.57%、16.79%、13.53%。而中珠医疗、大港股份、新黄浦等跌幅较大。

主要观点

1. 销售表现：尽管7月受季节性因素影响销售环比下滑，但与去年同期相比仍保持强劲增长，显示市场韧性。
2. 行业集中度提升：TOP100房企销售门槛持续上升，反映出行业集中度进一步提高，规模竞争加剧。
3. 政策导向：住建部在棚改货币化安置方面强调因地制宜，旨在平衡各地房地产市场供需。
4. 市场结构：一、二线城市库存去化速度较快，市场供不应求；部分三、四线城市房价和地价快速上涨，调控政策趋严。
5. 估值修复预期：随着政策宽松预期增强，地产股有望迎来估值修复，重点推荐保利地产、新城控股、荣盛发展等标的。

关键信息

房地产销售情况

• 全国商品房销售面积：1-6月累计销售面积77143万平方米，同比增长3.3%；6月单月销售面积同比增长4.5%。
• 全国商品房销售额：1-6月累计销售额66945亿元，同比增长13.2%；6月单月销售额同比增长17.1%。
• TOP100房企销售：7月销售金额为7642亿元，与1-6月均值持平，但同比增幅达57.7%。

30大中城市成交情况

• 7月成交面积：1512.95万平方米，环比增加33.78万平方米。
• 分城市表现：
  • 一线城市成交面积272.20万平方米，环比减少3.60万平方米。
  • 二线城市成交面积745.09万平方米，环比增加10.40万平方米。
  • 三线城市成交面积495.66万平方米，环比增加26.98万平方米。

二手房市场

• 7月部分城市二手房成交活跃，如北京、深圳、杭州、南京等，但具体数据未详细列出。

行业动态

• 棚改政策：住建部强调棚改货币化安置要因地制宜，以应对不同城市的库存压力。
• 雄安新区合作：住建部与雄安新区管理委员会签署战略合作协议，推动高质量发展。
• 城市南部分区发展：北京启动第三阶段城南发展行动计划，旨在提升区域发展水平。
• 市场变化：杭州楼市受货币化安置比例下降影响，购房需求趋冷，投资客谨慎。
• 房企逆势增长：上半年标杆房企如碧桂园、恒大、万科等均实现销售增长，行业集中度提升。
• 融资环境：中小房企融资渠道受限，发债成为重要手段，但发行难度加大。

公司动态

• 华夏幸福：上半年销售额同比增长15.56%，销售面积增长91.32%，表现亮眼。
• 深物业A：上半年净利润同比下降77.23%，主要因结算项目减少。
• 荣安地产：上半年净利润预计下降61.68%-68.06%。
• 银亿股份：上半年盈利增长110.03%-140.03%，主要得益于股权转让收益。
• 招商蛇口：上半年净利润增长89%-94%，主要得益于社区开发业务和投资收益。
• 万科A：6月销售面积和金额分别增长29.13%和33.58%，1-6月累计销售面积和金额增长8.94%和9.91%。

风险提示

• 宏观经济不确定性：若经济数据不及预期，可能影响房地产行业整体表现。
• 政策收紧风险：若房贷政策进一步收紧，可能抑制购房需求，导致部分房企业绩下滑。
• 市场波动风险：房地产市场波动较大，投资者需注意相关证券或投资标的的价格波动。

投资建议

• 地产股估值修复：随着政策宽松预期增强，地产股有望迎来估值修复，建议关注保利地产、新城控股、荣盛发展等优质标的。
• 行业集中度提升：行业集中度持续上升，龙头房企更具竞争力，关注其销售与利润增长情况。
• 政策影响：政策调整对不同城市房地产市场影响不一，需关注各地具体政策变化。

估值情况

• 截至7月底，房地产板块市盈率（TTM）为10.9倍，处于28个行业倒数第三位。
• 国防军工板块市盈率最高，为70.8倍；计算机板块次之，为49.7倍；通信板块为42.0倍。

分析师信息

• 分析师：孙灿
• 联系方式：suncan@cczq.com，010-68595107
• 联系人：徐伟平
• 联系方式：xuweiping@cczq.com，010-66495639

重要声明

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