20180716-招商证券-行业最新观点及1-6月房地产数据点评_限售政策节点式放松推动销售好于预期_土地购置费支撑作用下降或造就投资下滑加速_14页_1mb

房地产行业分析总结（2018年7月16日）

核心内容

2018年7月16日发布的房地产行业分析报告指出，房地产市场在限售政策节点式放松的推动下，销售表现略好于市场预期。尽管6月单月销量同比增速回落，但降幅有限，表明行业处于中周期复苏通道。同时，房地产投资增速放缓，主要由于土地购置费支撑作用减弱，但仍是投资增长的主要动力。资金链方面，尽管17年来趋势性收紧，但短期有所反弹，预计下半年将缓慢回落，四季度有望改善。

主要观点

销量分析

• 6月销量：全国商品房销售面积同比增长4.5%，销售额增长17.1%，略好于市场预期。
• 分城市表现：
  • 一线城市销量同比见底并回升。
  • 二线城市仍在探底。
  • 三四线城市销售趋势下行，但短期表现尚可，预计底部在Q4。
• 区域表现：东部、中部、西部、东北5月销量增速分别为-2%、+11%、+10%、-11%，东北地区表现最差。
• 房价走势：一线城市房价回落接近底部，二线城市正在寻底，三四线城市房价调整滞后。

投资分析

• 6月投资：名义投资同比增长8.4%，较5月下降1.4PCT。
• 投资结构：土地购置费仍是拉动投资的主力，但支撑作用下降；建安投资低位略回升。
• 投资趋势：预计18年房地产投资同比增速将放缓至5%，前高后低。
• 产业链分化：上游周期行业因供给侧改革压抑后出现滞后补库存，盈利改善；下游行业（如家电、家居）已出现顶部并持续调整。

资金链分析

• 资金来源：6月同比增速明显回落，其中销售回款起到最大负向拉动。
• 资金链趋势：17年来趋势性收紧，但短期反弹，预计四季度改善。
• 房价压制风险：房价回落风险将滞后体现在三四线城市，或在18年下半年显现。

关键信息

限售政策放松

• 限售政策在2季度有所放松，如预售证政策，推动房企加大推盘力度。

估值与投资逻辑

• 房地产板块“相对估值”偏离中枢已达历史最大值，具备超额收益和绝对收益潜力。
• 周期beta预期下，板块alpha应回归利率周期框架，更加关注盈利能力。

配置建议

• 重点推荐：
  • 高周转、低负债龙头：如【万科A】、【保利地产】。
  • 资源型公司：如【华侨城A】，具备拿地成本优势和价值创造能力。
  • 高杠杆型公司：如【中南建设】，具备顺周期弹性，预期盈利改善明显。
• 关注方向：
  • 多元化转型公司：如【苏宁环球】、【南山控股】。
  • 国央企改革标的：如【华侨城A】、【保利地产】等。
  • 新经济领域：如“信息&交易环节”、“社区服务”、“存量优化”相关标的。
• 配置时机：
  • 今年配置一线房产，明年配置二线及三线城市。

行业趋势与预期

• 行业周期：房地产行业处于中周期复苏通道，销售和投资增速预计在三季度见底。
• 利率周期：市场利率和按揭利率边际改善，对房地产行业形成支撑。
• 房地产金融：房地产金融和物流地产仍是重要关注点。
• REITs前景：房地产行业大洗牌迎接REITs，长期投资逻辑清晰。

风险提示

• 市场流动性波动风险加大。
• 短期龙头销售不及预期。
• 调控政策超预期强化。

图表说明

• 图1：销量6月单月同比再次回落。
• 图2：一线已见底回升。
• 图3：维持全国销量同比18Q3左右见底的判断。
• 图4：6月新开工单月同比增速高位回落。
• 图5：房地产上下游背离排名：建材 > 建筑 > 有色 > 煤炭 > 钢铁 > 下游（家电/家居等）。
• 图6：资金来源同比增速明显回落。
• 图7：资金链17年来趋势性收紧，6月略有反弹。
• 图8：增量到存量的变迁。
• 图9：从“全持有”到“全销售”房地产公司变现模式渐变图。

团队介绍

• 赵可：招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师，博士，研究经验丰富。
• 刘义：联席首席分析师，10年证券行业研究经验。
• 董浩：研究助理，1年房地产行业研究经验。
• 李洋：研究助理，中南大学管理学硕士。

投资评级定义

• 公司短期评级：
  • 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上。
  • 审慎推荐：公司股价涨幅超基准指数5-20%。
  • 中性：公司股价变动幅度介于±5%。
  • 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上。
• 公司长期评级：
  • A：公司长期竞争力高于行业平均水平。
  • B：公司长期竞争力与行业平均水平一致。
  • C：公司长期竞争力低于行业平均水平。
• 行业投资评级：
  • 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数。
  • 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数。
  • 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数。

重要声明

• 本报告由招商证券编制，基于合法取得的信息，不保证其准确性和完整性。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 本公司保留所有权利，未经许可不得翻版、复制、引用或转载。