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招商蛇口（001979.SZ）2026年半年度报告总结

核心内容

招商蛇口于2026年8月28日发布2026年半年度报告，展示了公司在房地产开发领域的表现及财务状况。尽管上半年公司营收增长，但利润大幅下滑，主要受结算毛利率下降及投资收益转负影响。然而，公司在销售端表现出色，债务结构持续优化，投资聚焦核心城市，资产运营和物业服务稳健增长。

主要观点

• 销售表现：2026H1公司销售金额962.5亿元，同比增长8.3%，增速优于百强房企（同比-16%），销售排名保持行业第4位。
• 投资策略：公司上半年在核心10城的投资占比接近100%，其中一线城市占比37%，聚焦于西安、长沙、南通、温州等城市处于TOP1，上海、深圳、成都、南京等处于TOP2-3。
• 拿地情况：公司上半年获取9宗地块，总地价约184亿元，权益地价约155亿元，权益比提升至84%。
• 资产运营：公司管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元，同比增长7%。其中，集中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店运营收入分别增长8.5%、-4.7%、23.1%、1.7%、3.9%。
• 物业服务：招商积余2026H1营业收入97.7亿元，同比增长6.6%；归母净利润5亿元，同比增长0.15%。
• 财务状况：公司货币资金984.5亿元，同比增长14.3%；有息负债2399亿元，同比下降1%。资产负债率63%，净负债率64.9%，现金短债比1.1，保持“三道红线”绿档。
• 融资优化：公司上半年压降、置换非标融资51亿元，落地经营性物业贷款49亿元，新增融资综合成本2.28%，同比下降38BP，保持行业低位。
• 盈利预测：公司2026/2027/2028年预计营收分别为1439/1252/1122亿元，归母净利润分别为11.5/11/10.8亿元，摊薄EPS为0.13/0.12/0.12元/股。
• 估值情况：2026年9月2日收盘价为6.49元，当前股价对应2026年PB为0.6倍。
• 投资建议：维持“买入”评级，认为公司财务稳健、融资成本有优势，将在行业竞争格局改善中受益。

关键信息

财务数据概览

• 营业收入：2026H1为547.8亿元，同比增长6.4%。
• 归母净利润：2026H1为5.3亿元，同比下降63.5%。
• 扣非归母净利润：2026H1为0.6亿元，同比下降93.5%。
• 投资收益：2026H1为-4.2亿元，上年同期为5.9亿元。
• 结算毛利率：同比下降1.1pct至13.3%。
• 货币资金：984.5亿元，同比增长14.3%。
• 有息负债：2399亿元，同比下降1%。
• 资产负债率：63%，同比下降1.2pct。
• 净负债率：64.9%，同比下降7.5pct。
• 综合资金成本：2.61%，同比下降23BP。
• 经营性物业贷款：49亿元。
• 非标融资压降：51亿元。
• 新增公开市场融资：30.9亿元，票面利率处于行业最低区间。
• 现金净增加额：2026E为10491亿元。

投资与业务发展

• 拿地分布：上海2宗、杭州4宗、北京、郑州、香港各1宗，总地价184亿元。
• 新入市项目：8个项目，总建面39万平方米，包含5个长租公寓和1个特色商业街区。
• 投资聚焦：核心10城投资额占比接近100%，其中一线城市占比37%。
• 资产运营：管理范围内全口径持有物业收入39.1亿元，同比增长7%。
• 物业服务：营业收入97.7亿元，同比增长6.6%；期末管理面积4.1亿平方米，同比增长8%。

风险提示

• 政策放松不及预期
• 毛利率改善不及预期
• 结算进度不及预期

结论

招商蛇口在2026年上半年实现了销售增长，但利润下滑，主要由于结算毛利率下降及投资收益转负。公司投资策略聚焦核心城市，资产运营和物业服务稳健增长，债务结构持续优化，融资成本处于行业低位。尽管短期业绩承压，公司仍具备较强的财务稳健性和市场竞争力，未来有望在行业竞争格局改善中受益。当前股价对应2026年PB为0.6倍，维持“买入”评级。