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同策市场每周观察总结（2018年4月2日—4月8日）

核心内容概述

本周苏州房地产市场整体呈现平稳发展态势，商品房供应减少，成交量价齐升；住宅市场量升价跌，非住宅市场量跌价升。政策层面，苏州部分银行首套房贷利率上浮20%，进一步抬高置业门槛，影响刚需购房者。同时，相城区在北京签下74个项目，总投资额达876亿元，聚焦新兴产业。

主要观点

• 宏观政策：4月8日起，苏州部分银行首套房贷利率上浮20%，二套房贷利率上浮30%，政策收紧对市场形成压力。
• 土地市场：本周苏州主城区无土地成交，仅张家港1宗商业地块成交，成交面积3849.79㎡，成交总价1640万元，溢价率达57.70%。
• 商品房市场：全市商品房供应13.89万㎡，环比下降46.1%；成交量20.10万㎡，环比上涨19.9%；均价19390元/㎡，环比上涨3.7%。
• 住宅市场：住宅供应11.28万㎡，环比下降42.75%；成交量17.64万㎡，环比上涨33.5%；均价19982元/㎡，环比下跌1.7%。120-144㎡改善型产品市场热销。
• 非住宅市场：供应2.62万㎡，环比下降56.8%；成交量2.46万㎡，环比上涨30.7%；均价14080元/㎡，环比上涨21.1%。

关键信息

一、宏观政策信息

• 房贷利率调整：4月8日起，首套房贷利率上浮20%，二套房贷利率上浮30%，政策收紧对市场形成压力。
• 相城科技投资：相城区在北京举行科技投资推介会，成功签约74个项目，总投资额达876亿元，涵盖新一代电子信息、智能制造、新能源汽车等新兴产业。

二、土地市场信息

• 土地挂牌：本周无土地挂牌。
• 土地成交：张家港1宗商业地块成交，面积3849.79㎡，成交总价1640万元，溢价率57.70%。

三、商品房市场信息

• 供应与成交：商品房供应13.89万㎡，成交量20.10万㎡，均价19390元/㎡。
• 户型结构：120-144㎡户型去化518套，占比29%；90-120㎡户型去化481套，占比27%。
• 新增预售项目：本周新增4个商品房项目，含3个住宅项目和1个非住宅项目，总计入市房源1019套，面积112751.6㎡。

四、住宅市场信息

• 区域供销情况：
  • 吴江区：成交量52371.91㎡，均价16571元/㎡
  • 吴中区：成交量46705.9㎡，均价19170元/㎡
  • 相城区：成交量37602.01㎡，均价19121元/㎡
  • 高新区：成交量22206.18㎡，均价21468元/㎡
  • 园区：成交量10051.19㎡，均价31496元/㎡
  • 姑苏区：成交量7483.15㎡，均价33664元/㎡
• 楼盘排名：
  • 本周供应面积最大的项目为华润悦府（42087.18㎡）
  • 本周成交量最大的项目为枫丹壹号（6780.52㎡）

五、非住宅市场信息

• 供应与成交：非住宅供应2.62万㎡，成交量2.46万㎡，均价14080元/㎡。
• 楼盘排名：
  • 本周成交面积最大的项目为万宝广场（2425.98㎡）
  • 本周供应面积最大的项目为新城MOC芯城汇（22479.23㎡）

项目推广信息

• 广告投放：本周无广告投放。
• SP活动：
  • 中锐星悦湾：举办《冰雪女王》魔幻雪景儿童剧活动，吸引100人左右参与，年龄分布以青少年为主。
  • 吴江太湖新城天玺：举办案名发布会暨城市展厅开放典礼。
  • 中粮本源鲲域别墅：与苏州广电主播联合举办音乐烧烤Party。
  • 水岸清华瀚宫：举办民间皮影戏活动。
  • 北极星尚雅苑：举办碧螺春和青团DIY暖场活动。

典型案例分享

泉山39度项目

• 项目信息：
  • 物业地址：兴贤路南、树山路东（树山休闲广场南200米）
  • 开盘时间：2017年12月30号
  • 占地面积：162000㎡
  • 建筑面积：74520㎡
  • 容积率：0.46
  • 绿化率：30%
  • 物业类别：联排、双拼、酒店式公寓
  • 主力户型：双拼329㎡、联排155㎡
  • 均价：20000-21000元/㎡
• 项目卖点：
  • 规划优势：采用兵营式布局，以都喜天丽酒店为中心，串联酒店、商业、别墅、公寓与养生中心，打造高端山湖居住样本。
  • 营销展示优势：引入温泉管道，私拥温泉汤池；示范区山水相迎，负氧离子浓度四倍于市区。
  • 生态优势：项目位于大阳山北部，拥有树山竹海天然氧吧、森林密道、云泉茶园、翠冠梨园等生态资源。
  • 品牌优势：由苏高新集团开发，具有国家房地产开发一级资质，2017年苏州房地产品牌影响力企业。

总结

本周苏州房地产市场整体表现平稳，政策收紧与市场供需变化共同影响了购房者行为。住宅市场以改善型产品为主流，非住宅市场则呈现量跌价升趋势。相城区在科技投资方面取得显著成果，推动区域产业升级。开发商在项目推广方面较为谨慎，主要通过特色活动吸引目标客群，提升项目热度。