房地产行业最新观点及1_7月数据深度解读：低估值策略之上交易复苏仍有效，驱逐劣币甄选真龙头的时代已开始-20200815-招商证券-17页_979kb

房地产行业分析总结（2020年08月15日）

核心内容

2020年8月15日发布的报告指出，房地产行业正处于“低估值策略基础上交易复苏”的阶段，行业基本面逐步改善，但结构性分化趋势明显。报告基于1-7月全国房地产数据，分析了销售、投资、新开工、竣工及资金来源等关键指标，同时对行业未来走势、投资逻辑及配置建议进行了深入探讨。

主要观点

1. 行业复苏逻辑仍在延续

• 7月销售同比增速明显回升：全国商品房销售面积同比增速回升至+9.5%，显示行业需求有所回暖。
• 复苏而非需求回补：当前复苏趋势是行业整体恢复，而非单纯因疫情后需求回补。
• 结构性分化：一二线城市仍具较强韧性，三四线城市销售回调风险较大，未来将出现明显分化。

2. 投资与新开工趋势

• 房地产投资增速攀升至两位数：7月投资同比增速达+11.7%，主要得益于拿地费用低基数反弹和建安投资修复。
• 新开工持续回暖：7月新开工同比增速反弹至+11.3%，预计三季度仍向上，但边际趋缓。
• 竣工趋势仍向好：尽管6、7月竣工同比有所回落，但整体趋势仍向复苏，且受老旧小区改造影响，竣工复苏或带来第二波增长。

3. 资金来源改善与行业去杠杆

• 资金来源反弹：7月资金来源同比增速达+16.5%，其中自筹资金贡献最大，销售回款次之，国内贷款有所回落。
• 资金链压力仍存：行业仍处于去杠杆和降合意库存通道，未来可能面临调整。
• 房价结构性纠偏预期：预计年底到明年房价将面临下行压力，市场当前对房价韧性存在高估。

4. 行业逻辑转变

• 从“指数牛”转向“结构牛”：行业不再以整体上涨为特征，而是聚焦于高质量房企。
• 驱逐劣币，选真龙头：未来应关注具备“造血能力”的高质量周转房企，如【保利地产】，以及边际改善型房企如【金地集团】【金科股份】等。
• 高杠杆房企需精选：部分高杠杆房企仍具备弹性，但需关注其是否有“质量杠杆”，如【中南建设】。

关键信息

行业数据

价格指数失真

• 70城房价指数与百城房价指数背离：主要由于“限价”政策导致的统计偏差，使得房价信号“失真”。
• 预计年底至明年房价将结构性下行：随着流动性宽松减缓和高价库存释放，房价指数将出现调整。

配置建议

（1）开发领域

• 重点推荐高周转公司：如【保利地产】，具备持续内生性现金流创造能力，长期竞争力强。
• 港股推荐：【龙湖集团】也属于高周转型房企，具备稳定盈利能力和NAV溢价潜力。
• 高杠杆型房企：推荐具备“有质量杠杆”的房企，如【金科股份】，其销售回款可覆盖融资支出。
• 资源型公司：如【华侨城A】【阳光城】，具备土地成本优势和潜在资源红利。

（2）存量环节

• 优质物业具备抗周期能力：包括商办、物流及零售物业，推荐【中国国贸】【金融街】【华润置地】【大悦城】【南山控股】等。
• 物业管理龙头：如【保利物业】【永升生活服务】，未来三年增长确定性强，可消化高估值。

（3）区域主题

• 关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”：三大区域未来量价表现或超越行业平均水平，推荐【华侨城A】等。

风险提示

• 疫情影响超预期：可能影响行业复苏节奏。
• 外需下滑：可能对国内居民收入预期产生负面影响。
• 政策边际改善低于预期：可能抑制行业复苏。
• 三四线销售回调大幅超预期：可能加剧行业分化。

投资评级

公司短期评级

• 强烈推荐：公司股价涨幅超基准指数20%以上
• 审慎推荐：公司股价涨幅介于5%-20%
• 中性：公司股价变动幅度介于±5%
• 回避：公司股价表现弱于基准指数5%以上

公司长期评级

• A：公司长期竞争力高于行业平均水平
• B：公司长期竞争力与行业平均水平一致
• C：公司长期竞争力低于行业平均水平

行业投资评级

• 推荐：行业基本面向好，行业指数将跑赢基准指数
• 中性：行业基本面稳定，行业指数跟随基准指数
• 回避：行业基本面向淡，行业指数将跑输基准指数

团队信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，长期从事房地产与宏观策略研究。
• 李洋：招商证券研究助理，3年房地产行业研究经验。
• 路畅：招商证券研究助理，1年房地产行业研究经验。
• 团队荣誉：多次获得新财富、金牛奖、天眼等分析师奖项。

重要声明

本报告由招商证券编制，仅作为参考，不构成投资建议。报告内容基于合法信息，不保证其准确性或完整性。投资者应自行判断，招商证券不对使用本报告所导致的损失负责。