20181209-华创证券-房地产土地市场11月报_供地年末放量_购地降幅扩大_流拍继续加剧_22页_1mb

报告摘要

2018年11月，房地产土地市场呈现“供大于求”态势，房企拿地意愿持续走弱，市场整体趋于理性，流拍现象加剧。从数据来看，土地供应大幅放量，但土地成交表现疲软，供需关系进一步宽松。

土地供应放量：11月住宅类土地供应环比增长88%、同比增长26%，地方政府为完成年度土地供应计划及缓解财政压力，推动土地市场年末放量，其中三四线城市供地增长显著。
土地成交疲软：11月住宅类土地成交环比下降20%、同比下降26%，成交面积和金额均走弱，尤其三四线城市成交同比大幅下滑，显示房企对三四线市场的信心不足。
供需关系宽松：土地成交/供应比降至0.39倍，创年内新低；流拍率上升至26%，接近小周期峰值30%；溢价率维持低位，显示房企拿地意愿减弱。
价格走势分化：住宅类土地成交均价环比上涨27%，但同比微降3%；一线城市成交均价环比微升，但同比小幅下滑；二线城市和三四线城市成交均价同比持续走低。
政策环境改善预期：尽管当前土地市场低迷，但政治局会议释放积极信号，地方政策试探性放松，房贷利率松动，预计政策环境将逐步改善。
估值处于底部：AH股主流房企19PE估值仅4-7倍，低于美国次贷危机前的估值底，主流房企NAV折价40%-70%，表明估值已触底。

总体供地：11月百城各类型土地合计供应19,347万平米，环比+91%、同比+20%，累计同比+18%。
住宅类供地：11月住宅类土地供应9,704万平米，环比+88%、同比+26%，累计同比+25%。
城市能级分化：
- 一线城市供地环比+24%、同比+17%；
- 二线城市供地环比+50%、同比+4%；
- 三四线城市供地环比+139%、同比+47%，增幅最大。

总体成交：11月百城各类型土地合计成交8,300万平米，环比-27%、同比-24%，累计同比+9%。
住宅类成交：11月住宅类土地成交3,749万平米，环比-20%、同比-26%，累计同比+6%。
城市能级分化：
- 一线城市成交环比+69%、同比-5%；
- 二线城市成交环比-25%、同比+3%；
- 三四线城市成交环比-25%、同比-44%，降幅最大。

公司评级：强推（预期超越基准指数20%以上）、推荐（预期超越基准指数10%-20%）、中性（预期变动幅度-10%-10%）、回避（预期跌幅10%-20%）。
行业评级：推荐（预期行业指数涨幅超过基准指数5%以上）、中性（预期变动幅度-5%-5%）、回避（预期跌幅超过基准指数5%以上）。