20171206-川财证券-房地产月报_多地政府推出_只租不售_住宅用地_13页_1mb

报告摘要

房地产月报（20171206）总结

核心内容

政策动态：全国多地加快推动租赁住房市场发展，政府通过“只租不售”住宅用地政策支持租赁住房建设。截至11月，全国已有超过50个城市发布租赁新政策，超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超8万套。深圳作为最新加入城市之一，11月推出首宗“只租不售”住宅用地，由深圳市人才安居集团有限公司竞得，成交地价为10.1亿元，项目建成后租赁住房和商业用房须自持70年，不得销售、转让。
市场表现：11月上证综指震荡下挫，回撤至3300点附近，房地产板块表现优于多数行业，小幅上涨0.02%。板块内个股分化明显，华鑫股份、新城控股和长春经开涨幅居前，分别上涨21.53%、21.30%和17.74%；而上海临港、沙河股份和京汉股份跌幅较大，分别下跌29.67%、23.45%和22.04%。
关键指标：30大中城市11月商品房成交面积为1464.15万平方米，环比增加89.02万平方米。一线城市成交面积环比增加68.65万平方米，二线城市增加31.45万平方米，三线城市则环比减少11.08万平方米。部分城市二手房成交情况也有所变化，如北京、深圳、杭州等。
行业趋势：2017年下半年，70个大中城市新建商品房和二手住宅价格指数环比持续收窄，上涨城市数量显著减少。三线城市房价同比近乎全线上涨，部分三四线城市房价涨幅超过20%，但未来面临政策调控风险。房地产销售面积和金额同比增幅连续下降，9月销售面积首次出现同比下滑。
公司动态：保利地产拟收购实控人保利集团持有的保利香港控股50%股权，价格为23.82亿元，并承接相关债务。此举旨在整合境内房地产业务，解决同业竞争问题。此外，多个房地产企业也发布了股权重组、项目竞拍等动态。

主要观点

租赁市场政策：政府大力发展租赁住房市场，推动“只租不售”土地出让政策，旨在稳定市场、抑制投机，促进住房保障体系完善。此政策对开发商提出更高要求，不仅需要强大的融资能力，还需具备物业运营管理能力。
市场分化加剧：房地产板块整体表现抗跌，但个股分化严重，部分公司因政策调整或市场环境变化出现明显波动。
销售数据疲软：2017年下半年商品房销售数据持续放缓，9月销售面积首次出现同比下滑，反映市场需求疲软及政策调控影响。
行业估值低位：截至11月底，房地产板块市盈率为15.47倍，排在28个行业中的倒数第二位，估值相对安全。
房企整合趋势：部分房企通过股权收购、项目竞拍等方式进行资源整合，以应对市场变化和政策调整。

关键信息

政策支持：深圳、上海、南昌等地推出租赁类土地出让政策，推动租赁住房发展，保障租购同权。
市场表现：
- 房地产板块11月小幅上涨0.02%。
- 华鑫股份、新城控股、长春经开涨幅居前，分别为21.53%、21.30%和17.74%。
- 上海临港、沙河股份、京汉股份跌幅较大，分别为29.67%、23.45%和22.04%。
销售数据：
- 30大中城市11月商品房成交面积为1464.15万平方米，环比增加89.02万平方米。
- 9月商品房销售面积同比下降267万平方米，为自2015年3月以来首次出现单月同比下滑。
价格指数：
- 新建商品房价格指数和二手住宅价格指数均呈下行趋势，一线城市房价同比涨幅连续12个月回落。
- 三线城市房价同比上涨，部分三四线城市涨幅超过20%，但面临政策调控风险。
公司动态：
- 保利地产收购保利香港控股50%股权，解决同业竞争问题。
- 多家房企进行股权重组、项目竞拍等操作，如滨江集团、华夏幸福、阳光城等。