房地产行业2020新型基础设施投资解读系列报告之六：老旧小区改造驶入快车道，定位投资新方向-20200506-申万宏源-25页_2mb

老旧小区改造投资分析总结

核心内容

老旧小区改造是2020年政策驱动的重要民生基建项目，旨在提升居民生活质量、改善城市基础设施，并成为稳增长的重要抓手。根据住建部数据，全国老旧小区数量接近17万个，涉及建筑面积约40亿平方米，其中2000年前建成的老旧小区建筑面积约为49.2亿平方米，主要集中在山东、江苏、四川、河南等省份。中央和地方政府通过专项债、财政补助及鼓励社会资本参与的方式推动旧改进程，目标为全年改造3.9万个老旧小区，较2019年翻倍。

主要观点

1. 政策支持：中央政策持续加码，将旧改纳入专项债支持范围，并明确资金来源为中央财政补助、地方政府专项债倾斜及鼓励社会资本参与。旧改已成为民生基建的重要组成部分，政策力度不断加大。
2. 改造内容：旧改主要集中在水、电、路、气等基础设施更新，以及公共区域修缮、垃圾分类、加装电梯等，内容涵盖基础类、提升类和完善公共服务类。
3. 资金筹措：尽管财政资金仍是主要来源，但未来将通过出售收益期权、拆除危房建新房等模式引入社会资本，建立资金筹措的长效机制。
4. 投资建议：
   • 建筑板块：关注装配式建筑和装饰公司，如亚厦股份、精工钢构、金螳螂等。
   • 建材板块：关注防水材料（东方雨虹、科顺股份）、涂料（三棵树、亚士创能）、管材（永高股份）及玻璃（旗滨集团）等。
   • 地产板块：关注品牌房企和物业企业，其产品力和管理能力在旧改中具有明显优势。

关键信息

• 全国老旧小区存量：约29.5亿至49.2亿平方米，其中城市和建制镇占比分别为54.4%和45.6%。
• 重点省份：山东、江苏、四川、河南等省份老旧小区存量均超过1.7亿平方米，占全国总量的30%以上。
• 工程造价：旧改单方造价约为327.31元/平方米，其中人工费和材料费合计占比接近60%。
• 资金来源：目前以财政资金为主，但未来将引入社会资本，通过多种方式实现资金筹措。
• PPP项目：多数旧改项目以政府付费为主要回报机制，部分项目通过可行性缺口补助实现盈利。

结构清晰总结

1. 政策驱动与市场空间

• 政策支持：中央和地方政策持续加码，旧改成为民生基建重点。
• 市场空间：全国老旧小区建筑面积约49.2亿平方米，涉及居民超4200万户。
• 区域分布：重点集中在山东、江苏、四川、河南等省份，占全国总量30%以上。

2. 改造内容与工程造价

• 改造内容：主要包括水、电、路、气等基础设施更新，以及公共区域修缮、垃圾分类、加装电梯等。
• 工程造价：单方造价约为327.31元，其中人工费和材料费占比近60%。
• 区域差异：不同地区因区域和改造内容不同，投资额存在较大差异。

3. 资金筹措与商业模式创新

• 资金来源：目前以财政为主，未来将探索社会资本参与，如出售收益期权、拆除危房建新房等。
• PPP模式：多数旧改项目以政府付费为主，部分项目通过可行性缺口补助实现盈利。
• 商业模式：如北京劲松小区引入社会资本，通过闲置空间运营和停车管理收费等方式建立长效机制。

4. 投资建议

• 建筑板块：关注装配式建筑及装饰公司，如亚厦股份、精工钢构、金螳螂等。
• 建材板块：关注功能性材料龙头，如东方雨虹、科顺股份、三棵树等。
• 地产板块：关注品牌房企和物业企业，其产品力和管理能力在旧改中具有明显优势。

风险提示

老旧小区改造落地低于预期，可能影响投资回报及政策执行效果。