20130423-中原证券-南国置业-002305.SZ-联姻央企地产_聚焦商业地产_21页_662kb

南国置业深度调研报告总结

核心内容概述

南国置业是一家专注于武汉商业地产开发与经营的公司，通过引入央企战略投资者中国水电地产，增强了其市场竞争力和扩张能力。公司业务主要集中在武汉，并计划向湖北省内重要城市拓展，未来发展前景良好。报告维持“增持”投资评级，认为南国置业具备较强的发展潜力。

主要观点

• 市场环境：武汉作为中部经济中心，GDP增速和消费水平在全国前列，城市商圈成熟，地铁建设促进了商业地产发展。
• 商业地产开发能力：南国置业在武汉商业地产领域有十年经验，具备强大的商业运营能力和商户资源，是其核心竞争力。
• 战略合作：引入中国水电地产，不仅增强了公司实力，还改善了公司治理结构，为未来扩张提供支持。
• 土地储备与项目布局：公司拥有丰富的商业土地储备，项目分布于武汉核心商业区及省内二线城市，其中南国中心项目将带来显著利润增长。
• 财务表现：公司盈利能力较强，但资产负债率较高，存在一定的长期偿债压力。

关键信息

市场数据

• 收盘价：7.08元
• 一年内最高/最低价：8.10/4.45元
• 沪深300指数：2464.85
• 市净率：3.22倍
• 流通市值：42.28亿元

股权结构变化

• 公司原实际控制人许晓明持股比例从71%降至12.38%
• 中国水电地产持股29.75%，为第二大股东

武汉商业地产发展

• 武汉GDP及消费水平持续增长，2012年GDP达8003亿元，社会消费品零售总额达3432.43亿元
• 城市商圈发展成熟，形成8大零售商圈和9大新兴商圈
• 地铁建设推动商圈融合，提升商业地产价值

南国置业商业地产竞争力

• 公司具备商业地产开发经验，建立研发中心，提高项目前期决策成功率
• 项目开发前已与多家知名品牌签订意向协议，降低招商风险
• 后期运营管理提升物业价值，形成多赢局面

中国水电地产的引入

• 中国水电地产为央企，拥有壹级资质和AAA信用等级
• 通过股份转让进入南国置业，改善公司治理结构，减轻高管减持压力
• 未来可能继续增持股份，推动公司扩张，获取更多资源

土地储备与项目

• 土地储备约120万平方米，分布在武汉中心商业区、地铁换乘枢纽及省内二线城市
• 南国中心：2014年后将贡献净利润，是公司核心项目
• 南国·大武汉家装（二期）：2013年预计销售金额2.2亿元
• 南国·西汇城市广场（二期）：2013年贡献销售金额2.6亿元，2014年4.7亿元
• 南国·汉口城市广场：预计2013年开业，成为区域商业中心
• 南国·雄楚广场：2014年为主要销售项目

财务状况分析

• 盈利能力：毛利率为46.03%，高于住宅产品，物业销售占收入比例高
• 偿债能力：流动比率和速动比率高于可比公司，但资产负债率高于行业平均水平
• 财务指标：2012年每股收益为0.46元，2013年预计为0.54元，2014年为0.63元

盈利预测与估值

• 2013年：营业收入26.18亿元，净利润5.23亿元
• 2014年：营业收入30.75亿元，净利润6.05亿元
• PE相对估值：公司PE估值低于可比公司，但随着南国中心贡献业绩，未来估值有望提升

风险提示

• 政策风险：地产行业处于调控期，政策变化可能影响市场需求
• 经营风险：公司扩张过程中，商业地产开发能力和资金实力需跟上步伐

投资评级与展望

• 投资评级：增持
• 未来展望：南国中心项目将带来业绩增长，公司有望借助央企资源加快扩张步伐，提升市场份额和盈利能力。

附录

• 财务数据：包含资产负债表、利润表和现金流量表
• 图表目录：包含多个图表，如股权结构图、商圈分布图、地铁线路图等，辅助分析公司发展情况和市场环境。