房地产行业专题_924_周年回顾_股市新高_房价新低_原因何在_12页_671kb

房地产行业专题总结

核心内容

本报告回顾了“924”新政推出一年后的市场表现，指出股市与房价在2025年3月前呈现共振上涨趋势，但此后明显分化，股市持续走高而房价持续下行。分析认为，房价的下跌主要源于基本面承压与估值缺乏预期支撑，而股市则受益于新逻辑的不断涌现，如AI和反内卷等。

主要观点

• 房股分化：2024年10月至2025年3月，房价与股市同步上涨；但自2025年4月起，房价持续下跌，而股市继续上涨并创新高。
• 房股类比：房价与股市均受基本面和估值影响，其中收入预期是当前房价最重要的基本面因素，而政策预期和市场情绪则主导估值变化。
• 政策预期不足：楼市缺乏新的逻辑来支撑房价上涨预期，而股市则不断有新的大逻辑出现，导致房股分化。
• 止跌路径：短期房价止跌依赖强有力的政策逻辑，如大幅降息、真收储、“重启棚改”等；中期则需依赖收入提升。
• 投资建议：在房价尚未止跌前，可把握地产股的波段机会，推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、中国海外发展、华润置地、招商蛇口等公司。

关键信息

市场走势

• 2024年10月至2025年3月，70城二手房价格指数上涨1.3%，万得全A上涨26.6%。
• 2025年4月至8月，70城二手房价格指数累计下跌3.6%，而万得全A上涨26.1%。
• 房价自2024年6月跌破“924”前的底部，持续下行。

楼市指标

• 44城二手房挂牌价月环比跌幅为-1.32%，且近期有扩大趋势。
• 核心6城二手房估算实时成交量为2443套，主要受季节效应和以价换量影响。
• 2025年8月新房景气度为25%，创历史最低水平。

房股类比框架

收入预期与房价关系

• 2020年以来，收入预期成为影响房价最重要的因素。
• 收入信心指数在2025Q1短暂回升后，2025Q2明显回落并创2023年以来新低。
• 2025Q3收入预期难以大幅改善，可能是房价加速下跌的基本面因素。

收储政策效果

• 收储政策被类比为“国家队”入市，但实际效果不佳。
• 收储价格偏低，且收储后多用于保障房，分流市场需求。
• 有用的收储应与保障房解绑，按市场价收，并短期内不投向市场。

风险提示

• 政策落地效果及后续推出强度不及预期。
• 外部环境变化导致行业基本面超预期下行。
• 房企信用风险事件超预期冲击。

投资建议

• 推荐关注中国金茂、中国海外宏洋集团、中国海外发展、华润置地、招商蛇口等公司。
• 地产股超额收益与房价同步，且在基本面未发生明确转向的情况下，短期政策博弈机会将更加频繁。

相关研究报告

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• 《房地产行业2025年9月投资策略-京沪政策边际放松，关注地产板块博弈机会》——2025-08-28
• 《统计局2025年1-7月房地产数据点评-7月地产基本面继续走弱，期待新一轮政策放松》——2025-08-17
• 《数据背后的地产行业图景（2025上半年总结）-地产基本面重新转弱，但房企洗牌接近尾声》——2025-08-14
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分析师声明

• 本报告所采用的数据均来自合规渠道。
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