2017-长租公寓系列深度报告之二：从EQR透视美国长租公寓运营模式_37页-2mb

美国长租公寓运营模式分析——以EQR为例

核心内容

EQR（Equity Residential）是美国领先的公寓型REITs，成立于1969年，1993年上市，是美国第一家上市的公寓型REITs。公司通过高效的融资策略、精准的投资策略和优质的运营模式，在美国长租公寓市场中保持领先地位。

主要观点

• 融资优势：EQR依托REITs制度实现高效融资，主要采用股权融资与债权融资相结合的方式。REITs的税收豁免政策降低了债务成本，使其融资结构稳健，负债率长期低于纽交所平均水平。
• 投资策略：EQR的发展经历了三个阶段，从快速扩张到多元化尝试，再到聚焦核心市场。公司能根据市场变化调整投资节奏和策略，实现低买高卖，提升投资回报。
• 运营优势：EQR通过全流程服务、信息化平台和精简人员配置，有效降低空置率并提高租金溢价。其运营成本控制良好，租金稳定增长，投资回报率显著高于美国十年期国债收益率。

关键信息

公司简介

• 成立时间：1969年
• 上市时间：1993年
• 2016年物业数量：302个
• 公寓房间数：7.75万间
• 市值（2017年7月28日）：约244亿美元，美国公寓型REITs排名第二
• 前五大股东占比：35.07%，其中The Vanguard Group为最大股东

融资策略

• 股权融资：1993-2000年共发行股票43次，融资32.19亿美元，资金主要用于物业收购。
• 债权融资：1993-2000年共进行10次债券发行，融资16.95亿美元，发债成本仅高于无风险利率1-2%。
• 税收优惠：REITs享有税收豁免政策，债务成本显著降低，2016年税收豁免债务成本为1.1%。

投资策略

• 第一阶段（1993-2000）：快速扩张，借助REITs融资优势，大规模收购物业，全国布局。
• 第二阶段（2001-2005）：放慢扩张，出售部分物业，聚焦公寓主业，同时尝试多元化业务。
• 第三阶段（2006至今）：聚焦核心市场，逐步剥离非核心资产，提升核心区域物业占比，实现精准投资。

运营模式

• 全流程服务：从招租、签约到租后服务，提供高品质便利服务，降低空置率，提升租金溢价。
• 信息化平台：通过网站展示房源信息、周边配套及WalkScore评分，提升客户体验与信任。
• 成本控制：规模化经营与精简人员配置降低运营成本，租金收入增长稳定，投资回报率高。

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期
• 租赁人口及租金增长不及预期
• 资产价格持续过快上涨

借鉴意义

• 有质量的规模化扩张是市场领先的前提
• 降低空置率、实现租金溢价是关键
• IT化能力及人员管控效率是盈利增长的保障

相关研究

• 房地产行业：按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行
• 房地产行业：7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地

图表索引

• 图1：自持型重资产公寓企业的运营模式
• 图2：EQR的运营及盈利模式
• 图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间）
• 图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间）
• 图5：EQR收入结构（以租金收入为主）
• 图6：EQR营业利润（百万美元）及同比
• 图7：美国主要公寓REITS市值（亿美元）
• 图8：EQR股价及标普500走势图
• 图9：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产）
• 图10：EQR股利分红及股息率
• 图11：EQR2016年股权结构
• 图12：EQR三阶段发展战略概览
• 图13：EQR三阶段物业分布图
• 图14：EQR物业分布（1993年和2000年）
• 图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元）
• 图16：EQR负债率和NYSE平均负债率
• 图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况
• 图18：税收豁免债务规模及成本一览
• 图19：EQR发债成本较低
• 图20：EQR融资高效且呈现多元化
• 图21：EQR融资规模与运营房间数量
• 图22：EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元）
• 图23：美国房屋自有率（%）
• 图24：90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定
• 图25：全美租金中位数及增长率
• 图26：90年代美国房屋租售比（房价/年租金）稳定在15倍左右
• 图27：EQR在第一阶段投资策略
• 图28：EQR第一阶段运营房间数及增速
• 图29：EQR在第一阶段以收购物业为主
• 图30：EQR在第一阶段毛租金收益率维持高位
• 图31：EQR在第二阶段投资策略
• 图32：美国出租房入住率（%）在21世纪初持续下行
• 图33：美国房屋租售比在21世纪初快速上涨
• 图34：EQR第二阶段运营房间维持高位稳定
• 图35：EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业
• 图36：EQR在第二阶段毛租金收益率持续下行
• 图37：美国公寓成交量（万间）
• 图38：美国公寓交易单价（万美元/间）
• 图39：EQR在第三阶段投资策略
• 图40：EQR战略核心市场失业率
• 图41：EQR战略核心市场租赁住宅入住率
• 图42：EQR战略核心市场平均租金水平
• 图43：EQR第三阶段运营房间逐年下降，逐步聚焦核心市场
• 图44：EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主，并针对性收购核心区域物业
• 图45：EQR在第三阶段毛租金收益率波动上行
• 图46：EQR出售公寓均价（万美元/间）
• 图47：EQR售出项目平均IRR
• 图48：EQR现有物业分布图（截至2016年）
• 图49：EQR营业利润结构变化（按地区）
• 图50：EQR各类型物业数量和占比变化
• 图51：EQR各类型房间数量（间）和占比变化
• 图52：各类型物业月租金水平
• 图53：美国各类型租房人数（万人）
• 图54：EQR官方网站（城市选择）
• 图55：EQR官方网站（区域选择）
• 图56：EQR某项目的WalkScore评分
• 图57：EQR官方网站（户型选择及租金信息）
• 图58：EQR的单位公寓平均费用支出（美元）
• 图59：EQR与Zipcar合作搬家服务
• 图60：EQR与CortFurniture合作提供家具租赁优惠
• 图61：EQR的居住配套与服务
• 图62：EQR的租赁转移计划和租金抵扣买房服务
• 图63：EQR全流程服务
• 图64：EQR空置率水平与租赁机构以及全美租房空置率对比
• 图65：EQR纽约市场租金溢价（美元）
• 图66：EQR西雅图市场租金溢价（美元）
• 图67：EQR的同店每月租金（美元/套）总体保持平稳增长
• 图68：EQR的单位公寓平均费用支出（万美元）
• 图69：EQR的同店每套工资支出（美元）
• 图70：EQR的同店每单元运营费用
• 图71：EQR的CE值（营业费用/营业净利润）情况
• 图72：2016年公寓型REITs的CE值比较
• 图73：EQR营业净利润NOI情况（百万美元）
• 图74：EQR运营资金FFO情况（百万美元）
• 图75：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产）
• 图76：EQR股利分红及股息率

表格索引

• 表1：美国REITs推行相关政策与事件
• 表2：EQR股票发行列表(1993-2000年)
• 表3：EQR债务发行列表(1993-2000年)
• 表4：美国在持有环节对于REITS税收优惠政策
• 表5：美国在交易环节对于REITS的税收优惠政策
• 表6：2014年以来EQR物业剥离情况一览
• 表7：2016年EQR各区域物业经营数据