2021-11-23-世邦魏理仕-中国冷库投资指南_18页_4mb

智慧投资：中国冷库投资指南总结

核心内容

本报告围绕疫情后中国冷库投资的机遇与方向，分析了冷链物流市场的发展现状、投资趋势、主要参与者及投资策略，旨在为投资者、冷链企业和租户提供决策参考。

主要观点

• 冷链物流需求激增：疫情推动了生鲜电商的爆发式增长，2020年交易规模达4585亿元，同比增长64%，2021年预计达6705亿元，同比增长46.2%。同时，冷链物流服务逐步完善，带动了更多消费需求。
• 冷库投资热度上升：2020年冷库成交面积较2019年翻番，2021年前三季度成交面积已超过2020年全年。境内外资本加快布局冷库市场，如黑石收购44亿大湾区物流资产，包含8万吨冷库项目。
• 功能型冷库更具投资价值：功能型冷库具备存储、分拨、配送和加工等多功能，适用于多种冷链客户，且主要分布于物流枢纽和消费地城市，具有更强的通用性和可投资性。
• 冷库区域分布不均：我国冷库资源主要集中在华东地区（占近四成），而一线城市如北京、上海等冷库资源紧张，部分二线城市则出现供大于求的情况。
• 冷库投资需关注多个要素：包括城市选择、区位、体量、品质、功能等，同时需把握三大核心投资原则：跟随城市发展、跟随物流节点、跟随客户需求。

关键信息

冷库类型与分布

• 冷库分类：

  • 食品冷链：占比最大，主要用于生鲜及短保食品存储。
  • 医药冷链：主要由大型医药公司自建，第三方医药冷库占比较低。
  • 其他特种物品冷链：如恒温库等，用于特定物品存储。

• 温区分布：

  • 冷冻库占比约70%，用于存储冷冻食品；
  • 冷藏库占比约25%，用于存储生鲜及短保物品；
  • 部分冷库设有恒温库及其他温区。

冷库投资趋势

• 投资意愿提升：世邦魏理仕调查显示，投资者对冷链物流的投资意向翻倍。
• 交易活跃：2020年冷库成交面积翻番，2021年前三季度已超过2020年全年。
• 投资规模扩大：仅2021上半年，新建和改建的冷库容量就超过354.2万吨。

冷库服务主要参与者

• 基础设施提供商：如Metcold、亚净等，提供冷库租赁服务。
• 第三方运营商：如新夏晖、京东冷链等，以库内运营为主。
• 综合服务提供商：如万纬冷链物流、中外运冷链等，提供基础设施和库内运营服务。

冷库投资流程

• 区位及配套：需靠近市中心、远离污染源、电力充沛。
• 产品设计：封闭式设计，分存储区、操作区和办公区。
• 建造成本：约为干仓的1.2倍，总成本为干仓的2-2.5倍。
• 建造周期：中等体量冷库建造周期为1-1.5年。
• 运营成本：包括设备购置、维保、水电、人工等。
• 收入结构：租金和操作收入，租金可达干仓的2.5-3倍。

冷库投资原则与要素

• 三大投资原则：
  1. 紧密跟随城市发展；
  2. 跟随物流节点；
  3. 跟随客户需求。
• 八个关键要素：
  1. 区位选择；
  2. 体量规模；
  3. 功能设计；
  4. 建造品质；
  5. 设备及系统；
  6. 运营模式；
  7. 客户需求；
  8. ESG因素（如能耗管理、绿色建筑）。

冷库投资案例分析

• 东莞冷链仓储项目：由世邦魏理仕协助外资客户收购，定位为区域生鲜配送中心，具备三温区设计，服务于华南地区200多家商超门店。
• 北京默克公司项目：选址于顺义临空区域，满足医药高效运输和中转需求，配备自动化设备，后期可延展附加服务。
• 苏州Parexel项目：作为全球供应链网络的一部分，服务于中国及亚洲市场，配备多种温控条件及二次包装能力。

冷库投资建议

• 城市选择：重点关注上海、北京、广州、深圳、杭州、武汉、成都等12个重点城市。
• 客户需求：关注进口食品、生鲜电商、大型商超、连锁餐饮等企业冷链需求聚集的区域。
• 冷库类型：优先选择通用性强的冷库，如港口仓、区域分拨仓和城市配送仓。
• 功能设计：关注冷库功能的完备性，向多功能复合型产业园发展。
• ESG因素：冷库耗电量大，需关注制冷系统及能耗管理，采用光伏板等绿色措施降低用电成本。

附件：全国12个冷库投资重点城市

联系方式

• 孙洁：中国区顾问及交易服务部和投资及资本市场部负责人，邮箱：Cindy.Sun@cbre.com
• 李琳：中国区投资及资本市场部副董事，邮箱：Wesley.Li@cbre.com
• 谢晨：中国区研究部负责人，邮箱：sam.xie@cbre.com
• 胡优优：中国区研究部副董事，邮箱：Molly.Hu@cbre.com