中国基础设施投融资行业：我国住房保障体系的发展及其对保障房类基础设施投融资企业带来的机遇与挑战-20220303-中诚信国际-17页_677kb

报告摘要

我国住房保障体系及保障房类基础设施投融资企业发展总结

核心内容

我国住房保障体系涵盖保障性住房建设、棚户区改造、农村危房改造及游牧民定居工程、城镇老旧小区改造四大类，旨在改善各类群体的居住条件。近年来，随着政策调整，保障性租赁住房成为住房保障体系建设的重点。保障房类基础设施投融资企业（以下简称“保障房建设企业”）作为该体系的重要参与者，其发展受到政策、资金、土地和融资渠道等多方面影响。

主要观点

一、住房保障体系的分类及特点

保障性住房建设：包括经济适用房、公租房、共有产权房、保障性租赁住房等，其中公租房、共有产权房和保障性租赁住房成为现行分类。
棚户区改造：针对建筑密度大、安全隐患多的区域，分为实物安置和货币化安置，2019年后进入收尾阶段。
农村危房改造：面向农村农业户口家庭，执行“三最两就”原则，即“最危险、最贫困、就地就近”。
城镇老旧小区改造：重点改善建成时间较长、配套老化、公共服务缺失的小区，提升居住条件。

二、住房保障体系的发展历程

我国住房保障体系经历了四个主要发展阶段：

第一阶段（1994~2007年）：以经济适用房为主，政策侧重于解决中低收入家庭住房困难。
第二阶段（2008~2013年）：公租房（含廉租房）和棚户区改造成为重点，政策支持逐步加强。
第三阶段（2014~2018年）：棚户区改造成为绝对主力，政策支持力度最大，但后期因资金沉淀、回款周期长等问题，发展受限。
第四阶段（2019年至今）：保障性租赁住房成为新主力，政策支持力度持续增强，成为“十四五”期间的重点。

三、住房保障项目的发展模式

保障性安居工程在投资建设方式、建设主体、资金来源及资金平衡方式等方面呈现多元化特点：

投资建设方式：包括政府直接投资、城投企业投资、多主体合作投资等。
建设主体：从政府主导逐步转向多主体参与，尤其是保障性租赁住房。
资金来源：财政资金、银行贷款、专项债、企业债及REITs等。
资金平衡方式：通过配建商业设施、销售部分保障性住房、收取租金及财政补贴等方式实现。

四、“十三五”期间保障房建设企业发展状况

资产规模：2016~2020年，保障房建设企业总资产复合增长率约12%，达到2.93万亿元。
债务情况：带息负债规模超过1.3万亿元，平均资产负债率从57.74%升至61.37%，财务杠杆较高。
盈利状况：盈利能力较弱，利润主要依赖政府补助，占比在40%~50%之间，但整体呈下降趋势。
现金流情况：经营和投资现金流整体净流出，筹资活动现金流净流入，但规模缩减。
融资环境：受政策收紧影响，融资难度增加，2022年债券到期及回售规模达1,067.31亿元，同比增长37%。

五、“十四五”期间发展机遇与挑战

发展机遇

政策支持：保障性租赁住房受到土地、金融、审批流程等多方面的政策扶持。
展业空间：保障性租赁住房成为新增住房供应主力，40个重点城市计划新增650万套，其中2022年拟建240万套。
债务结构优化：政策性贷款和REITs等工具有助于改善债务结构，降低融资成本。
融资渠道拓展：REITs、资产证券化等方式为保障房建设企业提供了新的融资途径。
资产质量提升：通过REITs等方式实现资产变现，有助于改善资产流动性。

面临挑战

土地供应不及时：保障性租赁住房土地出让价值较低，部分地方政府意愿不强。
项目建设资金落实不到位：财政紧张及融资环境收紧，影响资金到位和项目推进。
合作方流动性风险：部分项目依赖合作方资金，若合作方出现问题，可能影响项目进度。
后期运营效果不及预期：部分项目选址偏远，管理能力不足，导致运营收入不达预期。
易受房地产市场及政策影响：房地产市场波动及政策调整可能对保障房建设企业的经营产生较大影响。

关键信息

截至2020年末，保障房建设企业总资产达2.93万亿元，带息负债超过1.3万亿元。
保障性租赁住房是“十四五”期间住房保障体系建设的重点，具有较大的发展潜力。
“十三五”期间，保障房建设企业收入复合增速约10%，但盈利能力弱，主要依赖政府补助。
2022年保障房建设企业债券到期及回售规模达1,067.31亿元，同比增长37%。
保障房建设企业需关注土地供应、资金落实、合作方流动性、运营效果及政策变化等风险。

结论

保障房建设企业在“十三五”期间积累了大量资产和债务，但盈利能力较弱，依赖外部融资。随着“十四五”期间保障性租赁住房成为重点，其将面临更多政策支持和展业机会，但也需应对土地供应、资金落实、合作方风险及市场波动等挑战。未来，保障房建设企业需在政策引导下，优化债务结构、拓展融资渠道、提升运营能力，以实现可持续发展。

展开完整摘要