房地产行业融资专题报告：融资表态有所变化，关注逆周期调节空间-20191215-华泰证券-12页_471kb

房地产行业融资与政策分析总结

核心内容

本报告分析了2019年12月至2020年房地产行业融资政策的变化及其对市场的影响，重点包括：

• 房地产融资政策从“防范、抑制房地产金融化”转向“逆周期调节”；
• 2020年房地产境内债到期量大幅增加，需关注偿债高峰；
• 境内债融资规模在二季度后收缩，但11月有所回升；
• 信托融资受政策影响较大，余额持续下降；
• 境外债受政策影响较小，发行规模维持高位；
• 开发贷余额增速放缓，但仍在合理区间；
• 房地产行业整体面临政策与基本面的双重压力，但龙头房企优势凸显；
• 当前房地产股具备配置价值，重点推荐万科A、金地集团、中南建设、华发股份、大悦城、中航善达、新大正等企业。

主要观点

1. 融资政策转向逆周期调节

• 2019年12月以来，央行和银保监会首次将房地产融资纳入“逆周期调节”范畴，不再强调“防范、抑制房地产金融化”；
• 政策目标从控制风险转向支持重点房企平稳度过债务到期高峰，监管思路更加精细化；
• 土地和楼市热度回落，为逆周期调节提供了空间。

2. 境内债融资呈现阶段性变化

• 2019年房地产境内债到期量为4240亿元，2020-2024年预计分别为4316、6212、3764、2637、1999亿元；
• 2019年5月起境内债融资收缩，11月略有回升，净融资额由负转正；
• 公司债和私募债受融资收紧影响较小，而短融中票出现明显缩量；
• 证监会主管ABS融资有所收缩，受政策影响相对较大。

3. 信托融资持续收紧

• 房地产信托余额在2019年三季度末下降5%，是继2012和2015年后的第三次下滑；
• 10、11月房地产类集合信托成立规模同比分别下滑16%和36%，融资管控依然严格；
• 信托融资成本略有上升，与部分高收益但不合规的信托融资被叫停有关。

4. 境外债融资保持稳定

• 2019年1-7月境外债发行规模为3603亿元，同比增长38%；
• 7月发改委规范境外债后，8-11月发行规模为1023亿元，同比仍增长21%；
• 境外债融资成本有所下降，主要因头部房企发行带动。

5. 开发贷余额保持合理增长

• 截至2019年三季度末，房地产开发贷余额为11.24万亿元，同比增长12%；
• 虽然增速持续回落，但未出现明显收缩，仍为房企重要融资渠道。

6. 四季度房地产市场边际改善

• 宏观流动性、中央房地产表述、行业需求端政策均出现边际改善；
• 龙头房企销售、拿地、融资集中度全面提升，头部优势凸显；
• 公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，当前地产股具备低估值、业绩稳定性及高股息率优势；
• 建议关注融资渠道通畅、直接融资依赖度低的房企，以及成长型和存量资产核心房企。

关键信息

• 政策变化：2019年12月房地产融资政策出现转向，首次纳入“逆周期调节”；
• 债务到期高峰：2020年房地产境内债到期量大幅增加，尤其下半年进入偿债高峰；
• 融资渠道差异：境内债、信托受政策影响较大，境外债相对稳定；
• 重点推荐房企：万科A、金地集团、中南建设、华发股份、大悦城、中航善达、新大正；
• 风险提示：政策推进不确定性、行业基本面下行、部分房企经营风险。

附图说明

• 图表1：央行对房地产相关表述的时间线；
• 图表2：银保监会主席郭树清关于房地产的发言内容；
• 图表3：2019年房地产境内债到期量变化；
• 图表4：房地产境内债发行规模及同比增速（月度）；
• 图表5：房地产境内债发行规模及同比增速（年度）；
• 图表6：房地产境内债净融资额；
• 图表7：95家典型房企境内债融资成本；
• 图表8：房地产境外债发行规模及同比增速（月度）；
• 图表9：房地产境外债发行规模及同比增速（年度）；
• 图表10：房地产类集合信托成立规模和同比增速（月度）；
• 图表11：房地产类集合信托成立规模和同比增速（年度）；
• 图表12：房地产类集合信托成立平均收益；
• 图表13：房地产开发贷款余额和同比增速。

风险提示

• 行业政策推进存在不确定性；
• 行业基本面下行风险；
• 部分房企经营风险。

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