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房地产发展新模式加速落地，金融服务有何变化

核心内容概述

国泰海通证券马婷婷团队发布的研究报告指出，当前房地产发展新模式正加速落地，政策导向从“高周转”模式向“高质量发展”转型。这一转型对房地产行业的融资方式、资金循环机制以及金融服务提出了新的要求和挑战。

主要政策变化

1. 销售制度调整

   • 商品住房销售制度更加重视现房销售与预售资金监管。
   • 个人住房贷款发放时间与项目建设进度挂钩，预售住房贷款需在项目竣工备案后发放，现房销售项目则在销售备案后发放，按揭资金进入项目的时点后移。

2. 房地产信贷由主体管理转向项目管理

   • 开发贷款实行“主办银行制度”，每个项目对应一家主办银行，强化项目资金封闭管理。
   • 要求项目资本金先于开发贷款到位，开发贷期限与项目实际建设销售周期匹配，预售项目最长5年，现房项目最长7年。
   • 个人住房贷款期限由最长30年延长至40年。

3. 城市更新项目贷款制度建设加强

   • 银行房地产相关信贷服务对象由传统住宅开发向城市更新、存量物业改造和长期运营场景延伸。

4. 资本市场融资工具扩容

   • 证监会支持上市房企通过再融资、并购重组、公司债、ABS、CMBS、REITs和不动产私募基金等方式融资。
   • 强调融资需“基于项目”，并强化募集资金专户及穿透式监管。

信贷结构变化与影响

• 个人按揭贷款：发放节奏后移可能短期导致零售贷款放缓，但贷款期限延长有利于银行锁定优质长期资产。
• 开发贷：实行主办银行制，强化资本金、项目现金流和封闭管理，对优质项目的获取和全流程管理能力要求提升，信贷资源将更集中于风控能力强、综合实力优的头部银行。
• 当前资金来源：截至2026年1-7月，房地产开发资金中自有资金占比36.2%，定金及预付款占比31.4%，对公开发贷占比13.8%，个人按揭贷款占比13.2%，合计销售回款和信贷支持占比58.4%。

资产质量分析

• 对公房地产贷款：二季度末，人民币房地产贷款余额达50.74万亿元，同比下降4.9%，占贷款总额18.0%。其中，房地产开发贷款余额12.65万亿元，同比下降8.5%，占贷款总额4.5%。
• 个人按揭贷款：余额达36.29万亿元，同比下降3.8%，占贷款总额12.8%。
• 不良率情况：
  • 对公房地产贷款不良率：大行5.24%（+5BP），股份行3.06%（-5BP），城商行2.42%（+24BP）。
  • 个人按揭贷款不良率：大行1.03%（+16BP），股份行0.65%（+4BP），城商行1.05%（+13BP）。

中长期影响

• 政策落地有助于改善房地产行业的中长期风险管理机制，减少资金挪用风险，提升资金使用效率。
• 优质项目获取及全流程管理能力的重要性上升，房地产信贷资源将进一步向头部银行集中。
• 随着政策持续执行，新增房地产信贷风险有望得到更有效的控制。

风险提示

• 存量房地产风险出清可能超预期。
• 房地产相关政策在地方执行中可能存在差异，影响整体效果。

结论

房地产发展新模式的加速落地标志着行业从“高周转”向“高质量”转型，推动金融服务从主体信用向项目管理转变。这一变化将对银行信贷结构、资产质量及风险管理提出更高要求，同时带来新的业务增长点，如城市更新、存量物业改造和长期运营等。政策的持续执行和地方执行差异将成为影响行业发展的关键因素。