20171009-光大证券-上实发展-600748.SH-短期预收高增锁定业绩_长期看好多元业务拓展_13页_1mb

上实发展公司动态及投资分析总结

核心内容概览

上实发展（公司代码：0563.HK）是一家以房地产开发和运营为主，辅以地产服务和新兴产业的多元化企业。公司作为上海国企改革的重要标的，具有低负债、稳健经营的特点，并受益于政策支持及资源整合。

主要观点

• 短期业绩稳固：公司2017H1实现销售回款33.7亿元，同比增长4.7%；预收账款75.8亿元，较年初增长20%。销售表现虽有所下滑，但回款和预收账款增长有助于锁定未来业绩。
• 长期多元布局：公司持续推进产业地产、智慧能源、健康养老等多元业务，以“产业+地产”模式实现业务增值。重点项目包括虹口北外滩、东滩长者社区、WE+众创空间等。
• 国企改革受益：随着上海国资国企改革进入攻坚期，公司有望通过资源整合与效率提升获得持续增长动力。
• 盈利预测积极：预测2017/2018/2019年营收分别为71.10亿元、77.95亿元、84.30亿元，归母净利润分别为6.64亿元、7.76亿元、8.43亿元，EPS分别为0.36元、0.42元、0.46元。
• 估值合理：基于相对估值，给予2017年22倍PE，目标价8元，首次覆盖增持评级。

关键信息

公司概况

• 业务结构：以房地产开发为核心，拓展地产服务和新兴产业。
• 主要项目：包括上海、青岛、湖州、杭州、泉州、成都、重庆等核心城市的房地产项目。
• 股权结构：上实地产发展有限公司持股48.60%，为最大单一股东。

财务指标

• 2017H1财务表现：
  • 营业收入23.58亿元，同比增长5.97%。
  • 归母净利润2.28亿元，同比增长12.45%。
  • 毛利率38.95%，三费比率15.07%。
• 负债情况：
  • 净负债率42.76%，仍处于行业较低水平。
  • 资产负债率63.01%，较年初下降约1.4个百分点。

业务拓展

• 产业地产项目：
  • 虹口北外滩项目已获批复，计划下半年开工。
  • 众创空间WE+并购广州酷窝，拓展华南市场。
  • 东滩长者社区项目（公司持股38%）总规划建面约100万平方米，总投资约150亿元。
• 租赁物业：
  • 房地产出租项目建面34.54万平方米，租金收入1.29亿元。
  • 实业大厦、金钟广场等核心物业出租率高，现金流稳定。

投资评级

• 目标价：6个月目标价8元。
• 评级：首次覆盖增持评级。
• 当前价：7.05元，较2016年初定增价折价约39%。

风险提示

1. 房地产调控影响销售：调控时间过长可能导致销售不及预期。
2. 项目建设进度：若项目进展不及预期，将影响结算和营收。
3. 多元业务发展：养老、众创空间等业务发展若不达预期，可能影响整体业绩。

盈利预测与估值

盈利预测

• 营业收入：2017E 71.11亿元，2018E 77.95亿元，2019E 84.30亿元。
• 归母净利润：2017E 6.64亿元，2018E 7.76亿元，2019E 8.43亿元。
• EPS：2017E 0.36元，2018E 0.42元，2019E 0.46元。

估值指标

• PE：2017年22倍，2018年20倍，2019年17倍。
• PB：1倍。
• EV/EBITDA：21倍，23倍，21倍，19倍，18倍。
• EV/EBIT：22倍，24倍，23倍，21倍，20倍。

市场数据

• 总股本：18.45亿股。
• 总市值：130.04亿元。
• 一年最低/最高：6.74元 / 11.29元。
• 近3月换手率：24.61%。
• 股价表现：相对表现-36.63%，绝对表现-17.30%。

可比公司分析

• PE比较：公司PE低于部分可比公司，但高于平均。
• 盈利预测：公司盈利增速高于部分可比公司，毛利率稳定。

结论

上实发展凭借其稳健的财务结构、优质的房地产项目及多元业务布局，具备良好的发展潜力。在国企改革政策推动下，公司有望实现资源整合与效率提升，从而增强盈利能力。短期来看，公司销售回款和预收账款增长为业绩锁定提供保障；长期来看，多元业务拓展将为公司带来新的增长点。综合考虑，公司估值合理，给予增持评级。