20210509-兴业证券-物业管理行业周报_监管政策完善_推动市场化进程_8页_1mb

报告摘要

物业管理行业分析总结

核心内容

本报告主要分析了物业管理行业的市场动态、政策变化及投资建议，涵盖港股通持仓、公司公告、行业趋势以及风险提示等内容。报告指出，随着监管政策的逐步完善和市场化的推进，物业服务企业信用水平有望成为定价的重要依据。同时，行业持续享受规模红利，高成长性和高确定性成为板块的主要特征。

主要观点

市场表现：
- 本周（2021.05.03-05.07），恒生物管指数下跌2.9%；
- 保利物业、中海物业、佳兆业美好一周涨幅分别为10.2%、6.3%和5.3%；
- YTD涨幅前三的物管公司为中海物业（109.0%）、世茂服务（62.3%）和蓝光嘉宝（58.2%）。
小型物管公司赴港上市：
- 截至本周，共有13家物管公司向港交所递交上市申请，规模较小，对市场影响有限；
- 大型地产公司如万科、龙湖、金地、阳光城尚未上市，其中阳光城已宣布分拆“阳光智博”赴港上市。
信用管理体系完善：
- 南昌市房管局推出《物业服务企业信用信息管理办法》，通过量化评分授予五星至一星等级；
- 沈阳市房产局提出对物业投诉问题进行信用扣分，推动物业服务企业信用监管体系的建立，为市场化定价奠定基础。
港股通增持优质物管公司：
- 截至2021年5月7日，港股通对保利物业、中海物业、绿城服务等物管公司的持股比例较高；
- 本周增持排名前三的公司为保利物业（+0.74pct）、时代中国（+0.09pct）、绿城服务（+0.09pct）和中海物业（+0.09pct）。
行业估值与投资建议：
- 港股物管板块平均估值对应2021/2022年26.1/17.9XPE；
- 龙头物管公司享有估值溢价，同时成长性和确定性兼具的中型公司也值得关注；
- 行业首选：永升生活服务、宝龙商业、融创服务、碧桂园服务、中海物业、新城悦服务；
- 推荐关注：华润万象生活、保利物业、时代邻里。

关键信息

行业趋势：
- 物业管理行业将长期受益于房地产行业的集中度提升、资产证券化、外拓扩张及增值服务的拓展；
- 行业呈现“存量+增量”发展模式，无重大资本开支，具备净现金流和稳定分红能力。
公司动态：
- 卓越商企服务：大股东李晓平以10.91港元/股均价收购89,000股，持股比例达10.99%；
- 碧桂园服务：向蓝光嘉宝发出无条件强制性现金要约，价格为51.0571港元/股；
- 融创服务：完成对彰泰服务80%股权收购，代价调整为7.3亿元，较原价下降8.7%；
- 融信物业：递表港交所，位列2021中国物业服务百强企业第19名；
- 金碧物业：在宁波新设金碧恒辉物业，持股100%；
- 滨江物业：联合泽邦物业在杭州成立滨泽物业，注册资本300万元；
- 鹏盛物业：新增中医科医疗服务、园林绿化工程施工等经营范围；
- 永升物业：新增城市绿化管理、社会经济咨询服务等业务；
- 中梁物业：联合碧桂园服务成立梁碧科技服务，注册资本1000万元，中梁持股51%。