20230227-YY评级-地产违约复盘系列三_融创与其核心货值支撑几何_2页_260kb

报告摘要

融创地产违约复盘总结：核心贷值支撑几何

摘要

融创地产在2022年底经历了债务危机，通过回售安排、与地方政府沟通、资产处置等方式积极自救。如今，公司境内债券整体进入重组阶段，境外债重组协议也初步成型。尽管展期方案对债务期限进行了延长，并尝试通过分期兑付缓解压力，但市场仍对展期主体的定价和偿债能力存在疑问。本文围绕核心货值展开，探讨资产处置对债务的覆盖能力，为投资人提供参考思路。

核心内容

融创债务重组现状

融创在2022年底经历了债务危机，采取了多种措施进行自救，包括与地方政府沟通、资产处置等。
当前境内债券进入整体重组阶段，境外债重组协议也初步形成。
展期方案已实施，部分债券展期至24个月，利息分期兑付。

资产处置与销售情况

合作方为央国企、城投及金融机构的项目：此类项目因与国资结合紧密，出售较为顺利，后续仍可能有合作机会。
- 涉及城市包括武汉、杭州、广州、重庆等。
- 剩余权益货值约272亿元，可能成为重要支撑。
文旅城系列项目：随着疫情优化，投资价值有所回升，剩余收益权和处置收益权是偿债的重要来源。
- 出售总对价约314亿元。
尚在销售的住宅项目：
- 保交楼项目：剩余货值较少，资金沉淀于监管账户，对偿债贡献有限。
- 正常销售项目：剩余可售货值较多，销售表现良好，是中长期偿债资金的重要来源。
  - 截至22年末，共有96个项目，剩余权益货值约628.5亿元。
- 去化困难项目：剩余货值较多，但去化困难，资金贡献有限。
  - 共有169个项目，剩余权益货值约3579亿元。