20180506-华泰证券-房地产行业周报_销售增速放缓_百强格局分化_21页_1mb

房地产行业周报总结（2018年05月06日）

行业评级

• 房地产行业评级：增持（维持）

核心内容

• 房地产行业整体表现承压，本周中信地产板块全周下跌0.25%，相对沪深300超额收益为-0.73pct，排名29个中信一级行业第19位。
• 住宅、商业板块下跌，园区和服务商板块微涨，显示行业细分板块表现分化。
• 限房价调控背景下，快周转模式仍为行业主基调，中型房企和民营房企受益明显。

销售数据

• 百强房企销售增速放缓：1-4月百强房企流量销售金额达到2.65万亿元，同比增长28.5%；权益销售金额达到2.17万亿元，同比增长25.2%。
• TOP梯队表现分化：TOP3权益销售增速为23.3%，TOP11-50增速为27.3%，显著高于TOP10的20.3%，显示民营房企在快周转和灵活布局方面表现突出。
• 行业格局趋于稳定：TOP50房企门槛提升幅度最大，TOP51-100房企竞争加剧，榜单变动较大。

二手房市场

• 挂牌价指数上涨，挂牌量指数下跌：全国二手房挂牌价指数环比上涨0.26%，挂牌量指数由涨转跌，环比下跌40.20%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市挂牌价上涨0.10%，但挂牌量指数均下跌。
  • 二、三、四线城市挂牌价分别上涨0.18%、0.45%、0.87%。
• 各户型表现：90平方米以下、90-144平方米挂牌价指数均上涨，144平方米以上套型面积止跌上扬；挂牌量指数均下跌。

新房成交

• 全国新房成交环比下降：重点覆盖的68个大中城市新房合计成交515.45万平米，同比减少13.15%，环比减少6.98%。
• 一线城市成交下降明显：合计成交66.1万平米，同比减少21.11%，环比减少22.46%。
• 二线城市成交下降：合计成交210.22万平米，同比减少18.84%，环比减少7.24%。
• 三线城市成交略有改善：合计成交239.13万平米，同比减少4.6%，环比减少1.27%。

库存去化

• 全国商品房可售面积同比减少：重点覆盖的29个城市商品房可售面积合计为12564.96万平米，同比减少10.75%，环比减少0.07%。
• 去化周期增加：以过去12周成交为基准，去化周期为77.07周，较上周增加1周。
• 一线城市库存去化周期较长：一线城市可售面积同比减少19.99%，去化周期为77.69周。
• 二线城市库存去化周期稳定：二线城市可售面积同比减少7.59%，去化周期为79.79周。
• 三线城市库存去化周期较短：三线城市可售面积同比减少3.42%，去化周期为72.28周。

土地市场

• 土地供给环比下降：上周百城住宅类土地供应建面972.92万平米，环比下降0.28%。
• 土地成交环比大幅下降：上周百城住宅类土地成交建面674.37万平米，环比下降32.48%；成交总价459.99亿元，环比上涨0.18%。
• 各城市等级表现：
  • 一线城市：土地成交建面环比上涨251.84%，但成交总价周度累计同比下降7.09%。
  • 二线城市：土地成交建面环比下降27.91%，但成交总价周度累计同比上涨31.16%。
  • 三线城市：土地成交建面环比下降54.53%，成交总价周度累计同比上涨46.04%。
• 溢价率下降：百城住宅类土地成交溢价率为18.88%，环比下降2.37个百分点。

土地市场区域表现

• 供应建面：前三为山东半岛（301.59万平米）、长三角（210.87万平米）、中原（85.56万平米）。
• 成交建面：前三为长三角（120.74万平米）、粤港澳大湾区（91.48万平米）、山东半岛（80.75万平米）。
• 成交总价：前三为长三角（123.55亿元）、粤港澳大湾区（110.40亿元）、中原（40.15亿元）。

重点推荐

• 重点推荐股票：绿地控股、新城控股、中南建设、招商蛇口、华发股份等。
• EPS和P/E数据：
  • 绿地控股：2018年预测EPS为0.86元，2019年预测EPS为1.01元；2018年P/E为8.42倍，2019年P/E为7.17倍。
  • 新城控股：2018年预测EPS为3.70元，2019年预测EPS为4.94元；2018年P/E为8.75倍，2019年P/E为6.55倍。
  • 中南建设：2018年预测EPS为0.48元，2019年预测EPS为0.68元；2018年P/E为15.88倍，2019年P/E为11.21倍。
  • 招商蛇口：2018年预测EPS为2.09元，2019年预测EPS为2.72元；2018年P/E为10.57倍，2019年P/E为8.12倍。

风险提示

• 地方成交改善趋弱：部分城市成交数据下滑，市场热度减弱。
• 房贷利率持续抬升：可能抑制购房需求。
• 需求端去杠杆超预期：政策调控可能对市场产生更大影响。

总结

• 房地产行业整体销售增速放缓，百强房企销售格局分化，TOP50房企优势明显。
• 二手房市场挂牌价指数上涨，但挂牌量指数下跌，市场热度下降。
• 新房成交数据整体下滑，库存去化周期延长，市场面临去库存压力。
• 土地市场成交建面和总价环比下降，但溢价率维持在合理区间。
• 民营房企在快周转和灵活布局方面表现突出，行业龙头仍具优势。
• 重点推荐绿地控股、新城控股、中南建设、招商蛇口等公司。