20260904-开源证券-房地产板块2026年中期业绩点评_板块缩表延续_优质龙头韧性显现_13页_1mb

房地产板块 2026 年中期业绩点评总结

核心内容概述

2026年上半年，中国房地产板块整体表现呈现收入收缩、利润降幅收窄、资产负债表进一步缩表、经营性现金流改善但总现金流仍为净流出的趋势。政策层面，8月京沪第二轮放松政策落地，中央推出一揽子基础制度改革，标志着行业旧模式的终结和优质主体的集中。

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主要观点

1. 板块业绩表现

• 收入收缩：2026H1 房地产板块营收为5472亿元，同比下降23%。
• 利润降幅收窄：归母净亏损313亿元，同比少亏65亿元；毛利率边际企稳至14.3%，高于2025全年水平。
• 净利率恶化：归母净利率为-5.7%，同比下降0.4个百分点。
• ROE为负：板块ROE为-2.66%，较2025全年-15.47%有所改善，但仍为负值。
• 费用率上升：期间费用率达12.5%，同比提高1.4个百分点，主要受结转规模下降影响。
• 资产和负债下降：总资产规模8.0万亿元，同比下降3.0%；总负债规模6.0万亿元，同比下降12.8%。
• 存货与减值：存货规模达3.4万亿元，同比下降19%；资产减值规模156亿元，占存货比例0.5%，预计全年减值压力仍大。
• 现金流改善：经营性现金流净流入642亿元，同比增加118%；但总现金流仍为净流出。

2. 头部房企表现

• 销售分化：14家头部房企上半年销售额整体下降12.0%，其中中海宏洋、中海、招商蛇口、中国金茂、华润置地表现较好，华发股份、龙湖集团、万科降幅较大。
• 拿地谨慎：头部房企拿地策略更加保守，仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元。
• 收入下滑：14家房企上半年整体营业收入同比下降20.2%，中海和招商蛇口为仅有的收入增长企业。
• 利润承压：14家房企整体归母净利润同比下降67.8%，仅中海宏洋实现增长。
• 毛利率下降：平均毛利率仍降，但部分企业如新城控股、中海宏洋、华润置地、建发国际毛利率有所提升。
• 费用控制：滨江和中海期间费率保持行业最低水平，分别为2.9%和3.1%。
• 负债压降：14家房企有息负债同比下降4.0%，招商蛇口为唯一增长企业。
• 融资成本下降：超半数房企融资成本降至3%以内，保利发展和招商蛇口降至2.61%。

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关键信息

政策影响

• 销售端：推行现房销售制度，稳定核心城市房价。
• 信贷端：房贷最长期限延长至40年。
• 需求端：因城施策松绑，推动市场复苏。
• 供给端：制度重构，加速行业出清，优质房企市场份额集中。

投资建议

• 优质房企：推荐中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。
• 商业地产运营商：推荐华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团，受益于地产复苏与消费促进政策。
• 物业管理企业：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业，符合“好房子，好服务”政策导向。

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风险提示

• 市场信心恢复不及预期。
• 政策影响不及预期。

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结构总结

模块	内容
板块业绩	收入收缩、利润降幅收窄、资产负债表缩表、经营性现金流改善
头部房企表现	销售分化、拿地谨慎、收入和利润下滑、毛利率下降、费用控制、负债压降、融资成本下降
投资建议	推荐优质房企、商业地产运营商、物业管理企业
风险提示	市场信心与政策效果不及预期

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图表目录（摘要）

• 图1：2026H1 房地产板块营收同比-23%
• 图2：2026H1 房地产板块归母净亏损降幅收窄
• 图3：2026H1 房地产板块整体毛利率同比-0.2pct
• 图4：2026H1 房地产板块 ROE 为 -2.66%
• 图5：2026H1 房地产板块期间费用率同比提高1.4pct
• 图6：2026H1 房地产板块总资产规模同比-3.0%
• 图7：2026H1 房地产板块总负债规模同比-12.8%
• 图8：2026H1 房地产板块存货规模同比-19%
• 图9：2026H1 房地产板块资产减值占存货比例0.5%
• 图10：2026H1 房地产板块经营性现金流净流入增加
• 图11：2026上半年14家头部房企销售额整体下降12.0%
• 图12：2026上半年头部房企中仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元
• 图13：2026上半年14家房企整体营业收入同比下降20.2%
• 图14：2026上半年14家房企整体归母净利润同比下降67.8%
• 图15：2026上半年14家房企平均毛利率仍降
• 图16：2026上半年滨江和中海仍保持行业最低的期间费率水平
• 图17：2026上半年14家头部房企有息负债同比下降4.0%
• 图18：2026上半年14家房企超半数融资成本降至3%以内

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总结

房地产板块在2026年上半年整体表现低迷，收入和利润均出现下降，但利润降幅有所收窄，毛利率边际企稳。资产和负债规模进一步收缩，经营性现金流有所改善，但总现金流仍为净流出。头部房企销售分化明显，拿地谨慎，收入和利润下滑，但部分企业如中海、招商蛇口、华润置地表现相对稳健。政策层面，现房销售、房贷期限延长、因城施策等举措标志着行业进入新的发展阶段，优质房企有望受益于政策支持和市场出清。建议关注优质房企、商业地产运营商和物业管理企业，同时警惕市场信心与政策效果不及预期的风险。