20260812-华源证券-房地产行业周报_北京出台住房新政_再平衡下地产配置价值凸显_15页_2mb

报告摘要

北京住房新政及房地产行业周报总结（2026年8月12日）

核心内容概览

2026年8月12日发布的房地产行业周报指出，当前房地产市场在政策调整和市场环境变化中展现出一定的复苏迹象。报告认为，房地产行业有望进入调整尾声，结构性机会显现，尤其在“好房子”建设及港资房企价值重估方面值得关注。整体板块表现稳健，建议投资者关注特定房企及细分领域。

主要观点

板块表现稳健
本周A股市场整体上涨，房地产板块表现略优于大盘，申万房地产指数上涨2.1%。个股表现分化，部分房企涨幅显著，如先导基电（+20.3%）、万通发展（+17.8%）等，而滨江集团（-8.4%）、万科A（-3.6%）等则出现较大跌幅。
房地产市场调整趋稳
报告指出，中国房地产市场调整已接近尾声，房价跌幅和调整周期均接近历史平均水平，未来市场有望逐步企稳。
“好房子”结构性机会显现
在政策导向和供需结构变化的推动下，高品质住宅需求将增强，成为未来市场的重要增长点。
香港楼市复苏延续
多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资房企可能迎来价值重估。
土地市场热度持续
虽然新房成交量有所下降，但核心区域土地市场仍保持活跃，多宗地块实现溢价成交，反映市场对优质地段的偏好。

关键信息

1. 市场数据

新房成交

当周成交：42个重点城市新房合计成交123万平米，环比下降37.6%，同比去年同期下降14.2%。
分能级表现：
- 一线城市：44.4万平米，环比下降10.4%。
- 二线城市：61.1万平米，环比下降50.4%。
- 三四线城市：17.6万平米，环比下降28.8%。

二手房成交

当周成交：21个重点城市二手房合计成交175万平米，环比下降9.5%，同比上升3.4%。
分能级表现：
- 一线城市：74.4万平米，环比下降12.7%。
- 二线城市：87.7万平米，环比下降7.2%。
- 三四线城市：12.4万平米，环比下降5.2%。

2. 行业政策动态

北京政策优化：
- 非京籍家庭购买五环内商品住房社保或个税年限由2年缩短至1年。
- 住房公积金贷款额度提升，单缴存人最高贷款额度提高至120万元，夫妻双方提高至240万元，符合条件家庭可上浮至340万元。
上海规划推进：
- 原则同意《上海市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》，加快“十五五”建设任务，优化用地结构。
土地市场表现：
- 联发集团以8.16亿元竞得上海浦东地块，溢价率26.92%。
- 中海新城以83.99亿元竞得北京朝阳南磨房乡地块，溢价率19.04%。
- 华润、杭州旅投与招商蛇口联合体、青山实业等均在重点城市地块中实现溢价成交，显示核心区域仍具吸引力。

3. 公司公告与销售数据

招商蛇口：7月签约销售金额138.14亿元（-11.78%），1-7月累计1100.59亿元（+5.27%）。
中国海外发展：7月合约物业销售金额151.19亿元（+27.6%），1-7月累计1494.70亿元（+13.2%）。
绿城中国：7月销售金额54亿元（+8%），但1-7月累计655亿元（-23.57%）。
保利置业：7月销售金额30亿元（+7.14%），1-7月累计262亿元（-11.19%）。
龙湖集团：7月销售金额20.9亿元（-65.17%），1-7月累计186.4亿元（-54.55%）。
金地集团：7月销售金额15亿元（-41.86%），1-7月累计110.3亿元（-44.10%）。
旭辉控股集团：7月销售金额6.1亿元（-41.35%），1-7月累计56.4亿元（-49.64%）。
越秀地产：7月销售金额51.03亿元（-15.0%），1-7月累计556.08亿元（-17.6%）。

4. 投资建议

推荐关注：
- 港资房企：新鸿基地产、恒基地产、信和置业、嘉里建设。
- 地产开发：华润置地、招商蛇口、建发国际集团、绿城中国、中国金茂。
- 二手房中介：贝壳。
- 物管企业：招商积余、华润万象生活。

风险提示

量价超预期下行：可能导致房企销售回款减少，经营现金流承压。
融资资金趋紧：房企受限资金比例上升，资金链压力加大。
政策不及预期：城市更新及房地产收储政策推进缓慢可能影响市场复苏节奏。

总结

本报告认为，尽管当前房地产市场仍面临一定压力，但政策优化和结构性机会的出现为行业提供了新的发展空间。北京、上海等地的政策调整及土地市场活跃度显示市场信心逐步恢复，特别是“好房子”概念和港资房企的潜在价值重估值得关注。投资者可适度关注优质房企及物管、二手房中介等细分领域，但需警惕市场下行风险和政策不确定性。

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