上海甲级写字楼市场2025Q4_4页_2mb

报告摘要

上海甲级写字楼市场2025Q4总结

核心内容概览

上海甲级写字楼市场在2025年第四季度呈现出短期需求回暖的迹象，部分高品质项目的集中去化推动了单季净吸纳量回升至13.2万平方米。然而，整体市场动能依然疲弱，全年净吸纳量预计仅为26.7万平方米，不足去年水平的一半，表明市场仍在艰难寻底。租金持续承压，全年累计跌幅达10.3%，创下近五年最大降幅，说明供需格局仍未改善。

主要观点

短期回暖：2025Q4的净吸纳量有所回升，显示部分市场需求开始复苏。
全年表现疲软：尽管单季有所改善，但全年净吸纳量仍显著低于前一年，反映市场整体仍处于调整阶段。
租金下行压力大：租金跌幅达到10.3%，是近年来的最大降幅，显示市场仍面临较大的下行压力。
供需失衡持续：净吸纳量和租金的下降表明，市场供需关系尚未明显改善。

关键信息

市场现状

净吸纳量：2025Q4单季净吸纳量为13.2万平方米，显示出一定的市场需求回暖。
新增供应：2025年全年新增供应量未明确，但整体市场供应压力依然存在。
空置率：空置率在2025Q4有所上升，但具体数值未提供。
市场存量：2025Q4上海甲级写字楼市场总存量为1,811万平方米。

子市场表现

CBD核心区子市场

子市场	存量（平方米）	空置率	租金（人民币每平方米每天）
南京西路	1,348,395	17.7%	9.11
外滩	460,499	16.1%	8.24
陆家嘴	2,476,927	16.1%	7.04
徐家汇	315,666	15.9%	6.65
南外滩	226,582	6.6%	6.58
新天地	1,156,386	17.8%	6.58
人民广场	383,555	13.1%	6.54
中山公园	247,217	15.9%	6.52
竹园	583,309	18.7%	5.83
虹桥开发区&古北	1,360,214	30.5%	5.39

DBD次中心区子市场

子市场	存量（平方米）	空置率	租金（人民币每平方米每天）
苏河湾	111,450	34.5%	7.36
天目恒丰	625,566	21.4%	5.68
花木	772,889	20.1%	5.64
北外滩	1,084,496	24.7%	5.43
前滩	911,557	20.7%	5.40
徐汇滨江	650,111	24.3%	5.32
长寿路	211,599	35.5%	4.65
长风	93,000	35.0%	4.87
虹桥商务区	543,769	20.8%	4.76
世博&耀华	539,270	34.4%	4.67
北滨江	90,934	56.8%	4.67
中山北路	164,000	30.1%	4.55
四川北路	583,309	34.8%	4.37
大连路&东外滩	568,994	37.1%	4.36
五角场	830,673	13.6%	3.85
�莘庄	323,449	32.9%	3.50
真如	611,087	23.6%	3.50
大宁	253,390	28.4%	3.40

未来趋势

2026年新增供应：预计未来新增供应将对市场产生进一步影响，但具体数据未明确。
长期展望：市场整体仍处于调整期，短期内难以摆脱下行压力。

市场导向

市场导向显示，需求主要集中在以下行业：

科技
金融
商贸
专业服务
生物医药

这些行业在市场中占据主导地位，对写字楼的需求具有重要影响。

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