房地产行业百城土地成交月度跟踪报告（2021年6月）：上半年百城土地成交缩量17_，6月未成交占比骤升-20210719-光大证券-14页_927kb

行业研究总结：2021年6月百城土地成交情况及投资建议

核心内容

2021年上半年，中国百城土地市场整体呈现成交面积缩量、成交均价上涨的趋势。具体数据显示，1-6月百城土地成交建筑面积为5.38亿平方米，累计同比减少16.8%；成交总价为2.2万亿元，累计同比微增2.2%；成交均价为4015元/平方米，累计同比上涨22.9%。值得注意的是，6月未成交土地宗数占比骤升至37%，为近年来新高，显示市场活跃度下降。

主要观点

土地成交结构分化

• 按城市能级划分：

  • 一线城市土地成交建筑面积同比增长5.5%，成交总价增长16.0%，成交均价上涨10.0%；
  • 二线城市土地成交建筑面积同比下降14.4%，成交总价增长5.3%，成交均价上涨23.0%；
  • 三四线城市土地成交建筑面积同比下降22.1%，成交总价下降10.3%，成交均价上涨15.2%。

• 按土地类型划分：

  • 住宅类土地成交面积同比下降4.6%，成交总价增长23.1%，成交均价上涨29.0%；
  • 商服类土地成交面积同比下降28.3%，成交总价下降7.9%，成交均价上涨28.4%；
  • 商住类土地成交面积同比下降34.9%，成交总价下降28.0%，成交均价上涨10.6%；
  • 工业类土地成交面积同比下降13.0%，成交总价下降0.9%，成交均价上涨13.9%。

6月市场表现

• 6月百城土地成交建筑面积为10995万平方米，单月同比减少32.0%；
• 成交总价为4679亿元，单月同比减少17.3%；
• 成交均价为4256元/平方米，单月同比上涨21.8%；
• 未成交土地宗数占比为37%，为近年来最高水平。

关键信息

投资建议

• 地产开发板块：短期受限于资金面约束，ROE提升空间有限，但市场已充分反映悲观预期，维持“增持”评级；
• 龙头房企：建议关注其多元化业务发展及协同效应，如万科A、保利地产、中国金茂；
• 物业服务板块：竣工短期强势反弹，建议关注估值合理的公司，如中海物业、保利物业、建业新生活。

风险分析

• 利率上升：全球通胀预期和大宗商品涨价可能推动国内利率上行，对资金密集型地产开发板块带来压力；
• 经济与就业影响：新冠疫情、中美贸易摩擦等因素可能影响部分行业就业和居民收入，进而影响信贷扩张；
• 信用风险：房企“三道红线”政策与债务集中偿还期叠加，部分中小房企信用风险上升，可能引发局部违约。

数据来源与图表说明

• 所有数据均来自Wind；
• 报告中包含多张图表，分别展示百城土地成交面积、总价、均价及同比变化，以及按城市能级和土地类型分类的详细数据。

评级体系说明

• 投资评级包括买入、增持、中性、减持、卖出及无评级；
• 基准指数包括沪深300、中小板指、创业板指、新三板指数及恒生指数。

估值方法的局限性

• 报告基于多种假设，不同假设可能导致分析结果差异；
• 估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券价格的准确性。

分析师声明

• 报告由分析师何缅南撰写，执业证书编号已披露；
• 分析师独立、客观地出具报告，对内容和观点负责。

法律主体声明

• 报告由光大证券股份有限公司制作，具有证券投资咨询业务资格；
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公司信息

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  • 成立于1996年，全国性综合类股份制证券公司；
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• 关联机构：

  • 光大新鸿基有限公司：位于香港；
  • Everbright Sun Hung Kai (UK) Company Limited：位于英国。

版权声明

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总结

2021年上半年，中国房地产市场呈现明显的分化趋势，一线城市土地市场相对稳健，而三四线城市则面临较大压力。6月市场表现尤为突出，未成交土地占比达到历史高点，反映市场情绪谨慎。投资建议聚焦于龙头房企的多元化发展及物业服务公司的估值机会，同时提醒投资者关注利率上升、经济波动及信用风险等潜在因素。