【中信建投】经营服务行业2024年年报综述：业绩与经营表现分化，各赛道龙头优势更加明显

报告摘要

经营服务行业2024年年报综述总结

核心内容

2024年，不动产经营服务行业整体表现分化，行业整体增收不增利，盈利承压。在管面积增速放缓，业务结构变化显著，其中基础物管服务收入占比提升，而增值服务收入下降。央国企背景的物企在业绩、规模增长和回款效率方面表现优于民企，而交易中介商和代建服务商的头部效应更加明显。

主要观点

行业整体表现：
- 2024年20家重点物管及商管公司总营收同比增长4.9%，但归母净利润同比下降17.6%，增速较上年下降。
- 行业毛利率下降，但部分央国企背景的物企毛利率有所提升。
- 管理费用率整体下降，但部分企业仍面临较大的成本压力。
物管商管行业分化显著：
- 央国企背景物企：营收和利润均保持增长，ROE维持较高水平。
- 民企背景物企：营收基本持平，但归母净利润大幅下降，甚至出现亏损，ROE转负。
- 在管面积：整体增速放缓，头部物企在规模上形成断层，合管比下降。
增值服务表现：
- 两项增值服务收入均出现下降，社区增值服务效益降低。
- 业主增值服务收入每平米下降，反映出市场对增值服务的需求减弱。
交易中介商表现：
- 贝壳和我爱我家在2024Q4营收明显改善，贝壳营收同比增长54.1%，我爱我家同比增长25.0%。
- 贝壳综合毛利率下降，但通过拓展新房业务及培育第二增长曲线实现收入增长。
- 我爱我家实现扭亏为盈，综合毛利率提升，成本控制得当。
代建服务商表现：
- 绿城管理控股新拓面积逆势增长，市占率提升至22.1%，但归母净利润下降17.7%。
- 行业竞争加剧，代建费率下降，信用减值损失增加。
资管服务商表现：
- 首程控股营收和净利润保持稳健增长，资产运营与融通业务协同发展。
- 公司通过资产证券化等方式拓宽收入来源，同时布局机器人产业，未来成长空间打开。

关键信息

财务数据：
- 20家重点物管及商管公司总营收2191.5亿元，同比增长4.9%。
- 归母净利润87.4亿元，同比下降17.6%。
- 综合毛利率为18.4%，较上年下降1.2个百分点。
央国企与民企对比：
- 央国企背景物企营收增长8.2%，归母净利润增长1.8%。
- 民企背景物企营收增长0.3%，归母净利润下降626.1%。
业务结构变化：
- 基础物管服务收入占比提升至68.4%。
- 交易服务类业务收入占比下降，但新房业务贡献度提升。
- 资产运营与融通业务成为增长点。
市场外拓与并购：
- 2024年物企并购市场遇冷，市场外拓节奏放缓。
- 头部企业通过门店扩张和业务优化保持竞争力。
投资建议：
- 推荐头部交易中介商：贝壳-W、我爱我家。
- 推荐绩优房企关联物企：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余。

风险提示

运营服务商：
- 房地产市场修复不及预期可能影响合约面积增长和非业主增值服务收入。
- 市场外拓竞争加剧、人工成本上升对利润空间形成压力。
- 应收账款规模增长，收缴率不及预期可能影响流动性。
代建服务商：
- 代建市场存在不确定性，受宏观经济、房地产市场景气度及政策影响。
- 项目拥有人或对手方未能履行合约义务可能引发商誉减值风险。

总结

2024年，经营服务行业整体面临增收不增利的挑战，盈利承压，业务结构发生显著变化。央国企背景物企表现优于民企，头部企业通过优化业务结构、提升管理效率、拓展第二增长曲线等方式保持增长。交易中介商和代建服务商在行业分化中凸显优势，资管服务商则通过多元化业务布局实现稳健发展。整体来看，经营服务行业在政策支持下仍有增长潜力，建议关注头部企业及与绩优房企关联的物企。

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